Xu hướng thuê mặt bằng tại các khu vực ngoại ô và những điều cần lưu ý

Giá thuê mặt bằng tại các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội đã leo thang đáng kể, khiến nhiều doanh nghiệp chọn thuê mặt bằng tại các khu vực vùng ven để tối ưu chi phí. Khu vực này với giá thuê hợp lý hơn, diện tích rộng rãi và hạ tầng thương mại phát triển, đang trở thành lựa chọn hàng đầu của các cửa hàng, chuỗi F&B và startup để duy trì sự cạnh tranh.

Thực trạng cho thuê mặt bằng tại các thành phố lớn

Thị trường cho thuê mặt bằng tại hai thành phố lớn đang chứng kiến sự phân chia rõ rệt, khi khu vực trung tâm ngày càng đối mặt với mức giá cao và tỷ lệ lấp đầy mặt bằng gia tăng.

Quá tải ở khu trung tâm, giá thuê mặt bằng leo thang

Giá thuê mặt bằng tại TP.HCM, đặc biệt tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 vẫn duy trì ở mức rất cao, dao động từ 70-900 triệu đồng/tháng tùy theo vị trí và diện tích. Điều này khiến nhiều thương hiệu F&B, thời trang và các chuỗi bán lẻ phải đối mặt với quyết định trả lại mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô do chi phí vận hành không còn phù hợp với khả năng tài chính.

Tại Hà Nội, tình trạng tương tự diễn ra ở các khu vực “đất vàng” như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy, với mức giá thuê dao động từ 60-500 triệu đồng/tháng. Mặc dù một số chủ nhà đã giảm giá từ 10-15%, nhiều mặt bằng cho thuê tại Hà Nội vẫn trong tình trạng bỏ trống trong một thời gian dài.

Theo thông tin từ Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy tại khu trung tâm của hai thành phố đã giảm nhẹ so với giai đoạn 2019-2023. Áp lực chi phí và sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng đã khiến nhiều doanh nghiệp nhỏ rời bỏ các khu trung tâm và chuyển sang thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven để giảm bớt chi phí cố định, duy trì hoạt động lâu dài và ổn định.

Xu hướng lựa chọn mặt bằng tại khu vực ngoại ô

Khi giá thuê tại các khu trung tâm tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp nhỏ, chuỗi F&B và startup buộc phải tìm kiếm giải pháp thay thế. Các khu vực ngoại ô trở thành lựa chọn hợp lý khi chi phí thuê mặt bằng thấp hơn 2-3 lần, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí vận hành và giảm bớt áp lực trong bối cảnh thị trường tiêu dùng còn yếu.

Tại Hà Nội, các khu vực như Long Biên, Hà Đông, Thanh Trì và Đông Anh đang phát triển mạnh mẽ với tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số gia tăng. Sự xuất hiện của các khu đô thị mới, khu công nghiệp và các trường học đã kéo theo nhu cầu tiêu dùng lớn. Vì vậy, các khu vực ngoại ô này đang trở thành điểm sáng tiềm năng cho các mô hình kinh doanh bán lẻ và dịch vụ ăn uống.

Sự phân hóa của thị trường cho thuê mặt bằng trong năm 2025

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá thuê mặt bằng tại khu trung tâm TP.HCM đã tăng từ 5-8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi khu vực vùng ven lại gần như giữ nguyên. Áp lực về chi phí và quỹ đất hạn chế đã khiến thị trường trung tâm phải duy trì mức giá ổn định, dù lượng khách thuê mới đã giảm so với năm trước.

Tại Hà Nội, tình trạng tương tự cũng đang diễn ra khi mặt bằng tại khu trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm, đặc biệt là ở các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Ngược lại, các quận ngoại ô như Hà Đông, Long Biên, và Đông Anh lại thu hút được nhiều doanh nghiệp nhờ vào giá thuê hợp lý và diện tích rộng, phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh khác nhau.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình hiện đạt 94% tại TP.HCM và 91% tại Hà Nội, trong khi các khu vực ngoài trung tâm chỉ dao động từ 70-80%. Điều này cho thấy xu hướng thuê mặt bằng tại các khu vực vùng ven đang trở thành sự lựa chọn an toàn hơn về mặt chi phí và khả năng mở rộng trong năm 2025.

Thông tin về thị trường cho thuê mặt bằng tại các khu vực ngoại ô

Việc thuê mặt bằng tại các khu vực vùng ven ngày càng được xem là giải pháp khả thi. Với mức giá thuê thấp hơn 2-3 lần, diện tích rộng rãi và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, doanh nghiệp có thể kiểm soát chi phí hiệu quả. Tuy nhiên, một số khu vực vẫn thiếu sự ổn định về lượng khách và tiềm năng tiêu dùng.

Dưới đây là bảng giá tham khảo mặt bằng vùng ven tại khu vực TP.HCM và Hà Nội, do Mytour tổng hợp:

Các mặt bằng gần trục giao thông chính, khu trung tâm thương mại hoặc khu dân cư đông đúc thường có giá cao hơn 15-30%. Ngược lại, mặt bằng sâu trong hẻm hoặc xa khu đô thị sẽ có mức giá thấp hơn đáng kể, phù hợp với các mô hình F&B nhỏ, văn phòng vừa và nhà kho. Bảng giá dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí, diện tích, mặt tiền đường và điều kiện hợp đồng.

Những kinh nghiệm quan trọng khi thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven

Việc thuê mặt bằng ở khu vực vùng ven mở ra nhiều cơ hội kinh doanh, nhưng để thành công, người thuê cần lưu ý và đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố sau đây:

Xác định mô hình kinh doanh phù hợp

Khi lựa chọn thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven, yếu tố quan trọng đầu tiên là xác định mô hình kinh doanh phù hợp với nhu cầu và đặc điểm của khu dân cư. Các địa điểm vùng ven thường phù hợp với các mô hình như quán ăn bình dân, quán cà phê, siêu thị mini hoặc kho hàng, vì khách hàng chủ yếu là người dân địa phương, họ chú trọng vào sự tiện lợi và giá cả hợp lý.

Ngược lại, các mô hình kinh doanh như thời trang cao cấp hay showroom trưng bày sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì doanh thu ổn định. Người thuê cần khảo sát kỹ lưỡng thu nhập và thói quen tiêu dùng của cư dân vùng ven trước khi đầu tư để đạt hiệu quả bền vững trong kinh doanh.

Khảo sát kỹ lưỡng và chọn vị trí phù hợp

Trước khi quyết định thuê mặt bằng, người kinh doanh nên dành thời gian khảo sát kỹ lưỡng từng vị trí. Các khu vực gần đô thị, khu công nghiệp, trường học hoặc các trục đường chính thường có mật độ dân cư ổn định, dễ dàng thu hút khách hàng và thuận lợi cho việc quảng bá thương hiệu. Đây là những yếu tố quan trọng giúp mô hình kinh doanh duy trì doanh thu bền vững.

Ngoài ra, cần chú ý đến các yếu tố thực tế như khu vực đỗ xe, tầm nhìn, hướng nắng và lưu lượng người qua lại trong ngày. Việc khảo sát ít nhất 3-5 mặt bằng khác nhau trước khi ký hợp đồng sẽ giúp người thuê so sánh và lựa chọn được vị trí phù hợp nhất với mô hình kinh doanh của mình.

Kiểm tra pháp lý và hợp đồng thuê

Trước khi đặt cọc, người thuê nên yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc kiểm tra này sẽ giúp đảm bảo mặt bằng hợp pháp và tránh những rủi ro liên quan đến tranh chấp hay việc bị yêu cầu ngừng kinh doanh do vi phạm quy định pháp lý.

Trong hợp đồng, cần ghi rõ các điều khoản về thời gian thuê, chi phí cải tạo và sửa chữa, cùng với trách nhiệm của các bên liên quan. Người thuê nên ưu tiên hợp đồng có thời hạn từ 2-3 năm để có sự ổn định cho kế hoạch kinh doanh, đồng thời thương lượng rõ ràng về điều khoản chấm dứt sớm hoặc hoàn trả cọc để bảo vệ quyền lợi lâu dài.

Quản lý chi phí và chiến lược marketing hiệu quả

Khi thuê mặt bằng tại khu vực vùng ven, điều quan trọng là người chủ đầu tư phải biết cách kiểm soát chi phí. Hãy hạn chế chi tiêu vào trang trí, ưu tiên không gian rộng rãi, tận dụng ánh sáng tự nhiên và chọn vật liệu bền vững để giảm chi phí sửa chữa trong tương lai.

Ở khu vực vùng ven, lượng khách vãng lai thường ít, vì vậy việc để cư dân xung quanh biết đến cửa hàng là vô cùng quan trọng. Sử dụng Google Maps, fanpage khu phố hoặc các nhóm cộng đồng để thông báo thông tin và khuyến mãi sẽ là cách marketing hiệu quả và tiết kiệm nhất. Xây dựng sự quen thuộc và lòng tin trong cộng đồng chính là chìa khóa thành công.