Buzz
Kính chào Mytour. Tôi có chút vướng mắc pháp lý mong nhận được giải đáp cặn kẽ. Cụ thể đó là hiện nay pháp luật quy định đối tượng nào được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội? Có cần đáp ứng điều kiện gì hay không? Rất mong nhận được phản hồi từ quý công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: Minh Phương - TP.HCM
Luật sư tư vấn:
1. Khái niệm về nhà ở xã hội
Theo Điều 1 khoản 7 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật nhà ở năm 2023).
2. Tiêu chuẩn diện tích đối với nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội cần phải đáp ứng các tiêu chuẩn diện tích theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), cụ thể như sau:
Trong trường hợp nhà ở xã hội là chung cư:
+ Các căn hộ phải được thiết kế và xây dựng theo mô hình khép kín, đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành;
+ Mỗi căn hộ phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2 và tối đa là 70m2, bảo đảm tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể được phép tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên đến 1,5 lần so với các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Việc điều chỉnh mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải bảo đảm tuân thủ các chỉ tiêu về dân số, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, không gian, cũng như kiến trúc cảnh quan, phù hợp với phạm vi đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Điều này cũng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong quá trình điều chỉnh quy hoạch.
Dựa trên tình hình thực tế tại từng địa phương, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không vượt quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70m2. Đồng thời, tỷ lệ căn hộ có diện tích sử dụng trên 70m2 trong dự án xây dựng nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng số căn hộ của dự án.
Trong trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng:
+ Diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không được vượt quá 70m2;
+ Hệ số sử dụng đất không được phép vượt quá 2,0 lần và phải đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Việc thiết kế các công trình nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải đảm bảo chất lượng công trình, phù hợp với quy hoạch và đáp ứng các yêu cầu tối thiểu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội
Theo Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các tiêu chí được quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở 2014, bao gồm:
- Các hộ gia đình thuộc diện nghèo hoặc cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Các hộ gia đình sống tại khu vực nông thôn, đặc biệt là những khu vực thường xuyên chịu tác động của thiên tai và biến đổi khí hậu;
- Các cá nhân có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo sống tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài các khu công nghiệp;
- Các sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, cùng công nhân làm việc trong các cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Các cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật hiện hành về cán bộ, công chức, viên chức;
- Những cá nhân đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, bao gồm những người thuê nhà công vụ không còn đủ điều kiện thuê hoặc đã chuyển đi nơi khác, hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng nhà ở, và thuộc diện bị thu hồi, sẽ phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
- Các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi và phải thực hiện giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.
4. Các điều kiện cần có để mua nhà ở xã hội
Theo khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, có ba điều kiện cần đáp ứng để được mua nhà ở xã hội, bao gồm điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập, cụ thể như sau:
Điều kiện về nhà ở:
Những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở dưới đây:
- Không sở hữu nhà ở thuộc quyền sở hữu của bản thân;
- Chưa từng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội;
- Không được hưởng các chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi cư trú, học tập, hoặc nếu có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng giai đoạn và khu vực.
Điều kiện về cư trú:
Những người mong muốn mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện về cư trú dưới đây:
- Cần phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Nếu không có đăng ký thường trú, thì phải có đăng ký tạm trú kéo dài từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014.
Điều kiện về thu nhập:
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các yêu cầu về thu nhập sau đây:
(i) Các đối tượng không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật bao gồm:
+ Những người thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo tại các khu vực đô thị;
+ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Các sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, và công nhân tại các cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật liên quan đến cán bộ, công chức, viên chức;
(ii) Trường hợp là hộ nghèo hoặc cận nghèo thì phải đáp ứng các tiêu chí về nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
(iii) Các đối tượng không phải đáp ứng yêu cầu về thu nhập bao gồm:
+ Những đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, gồm người thuê nhà công vụ khi không còn đủ điều kiện thuê, chuyển đến nơi khác, hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng nhà ở dẫn đến bị thu hồi, thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
+ Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải thực hiện giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật, mà chưa nhận bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở từ Nhà nước.
Việc triển khai chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
a) Chính sách hỗ trợ được thực hiện thông qua sự phối hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ, và các đối tượng được hỗ trợ.
b) Đảm bảo tính công khai, minh bạch và có sự giám sát, kiểm tra chặt chẽ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư.
c) Đảm bảo rằng đối tượng được hỗ trợ phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí và điều kiện theo quy định của Luật này.
d) Khi một đối tượng đủ điều kiện nhận nhiều chính sách hỗ trợ, họ sẽ được nhận chính sách hỗ trợ với mức ưu đãi cao nhất. Trong trường hợp có nhiều đối tượng với tiêu chuẩn và điều kiện tương tự, người khuyết tật và nữ giới sẽ được ưu tiên hỗ trợ trước.
đ) Nếu trong một hộ gia đình có nhiều đối tượng thụ hưởng các chính sách hỗ trợ, chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ duy nhất cho cả hộ gia đình.
5. Các hạn chế đối với giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội sau khi mua, thuê mua hoặc thuê.
Nội dung này được quy định tại Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, với các điều khoản cụ thể như sau:
- Người thuê nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong suốt thời gian thuê theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.
- Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được thế chấp nhà ở (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong ít nhất 05 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua hoặc thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán hoặc bên cho thuê mua. Việc bán, thế chấp hoặc cho thuê chỉ được phép thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu, ngoài các khoản phải nộp theo quy định khi thực hiện giao dịch bán nhà, bên bán căn hộ chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Đối với việc bán nhà ở xã hội loại thấp tầng liền kề, bên bán phải nộp 100% tiền sử dụng đất, được tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán.
- Trong trường hợp chưa đủ 05 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có mong muốn bán lại nhà ở xã hội, việc bán chỉ được thực hiện theo các trường hợp sau: bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp nhà ở xã hội được Nhà nước đầu tư), hoặc bán lại cho chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội (nếu nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách), hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Điều 49 của Luật Nhà ở. Giá bán không vượt quá mức giá của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán, và không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
6. Các câu hỏi thường gặp về việc mua nhà ở xã hội.
6.1 Cách thức xác định giá mua nhà ở xã hội.
6.2 Các hình thức phát triển nhà ở xã hội hiện có.
Theo Điều 53 của Luật Nhà ở 2014, các hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm các loại sau:
