Các điều kiện đối với nghĩa vụ phát sinh trong tương lai

1. Định nghĩa về nghĩa vụ phát sinh trong tương lai

Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ dân sự, trong đó giao dịch dân sự tạo ra nghĩa vụ này sẽ được thực hiện sau khi hợp đồng bảo đảm được ký kết.

2. Liệu có thể vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không?

Thế chấp tài sản là một trong những phương thức bảo đảm phổ biến trong hợp đồng cho vay. Điều 295, khoản 3 của Bộ luật Dân sự quy định rằng:

Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện hữu hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Do đó, trong trường hợp vay thế chấp, bên vay có quyền sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, cần lưu ý một số yêu cầu quy định tại Điều 295 dưới đây:

- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp có sự cầm giữ tài sản hoặc bảo lưu quyền sở hữu.

- Tài sản bảo đảm có thể được mô tả một cách tổng quát, nhưng phải có khả năng xác định rõ ràng.

- Giá trị tài sản bảo đảm được xác định theo thỏa thuận giữa các bên, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ bảo đảm.

Vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cần phải có những giấy tờ gì?

Thông thường, khi vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng và tổ chức tín dụng yêu cầu khách hàng cung cấp các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, giá trị và quyền sở hữu tài sản đó.

Đối với tài sản là quyền sở hữu bất động sản, Điều 148 của Luật Nhà ở 2014 quy định các điều kiện để thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tài sản hình thành trong tương lai như sau:

Trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có các tài liệu sau: hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, nhà ở thế chấp phải có phần móng đã được hoàn thành.

Khi tổ chức hoặc cá nhân thực hiện thế chấp nhà ở hoặc chung cư hình thành trong tương lai, họ phải có các giấy tờ sau:

Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, cùng với Giấy phép xây dựng nếu công trình yêu cầu phải có giấy phép này.

Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, kèm theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng này. Cũng cần có giấy tờ chứng minh việc thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, và xác nhận không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hoặc việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

Việc vay vốn thông qua tín chấp và thế chấp tài sản ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, việc thế chấp tài sản để vay vốn chịu sự điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp lý hiện hành mà các cá nhân và tổ chức cần lưu ý. Một trong những vấn đề được quan tâm là liệu tài sản hình thành trong tương lai có thể được thế chấp không? Nếu có, các điều kiện và thủ tục thực hiện như thế nào? Theo Điều 108 của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành, hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể sẽ xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.

Do đó, để được xem là tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đó phải đang trong quá trình đầu tư hoặc xây dựng, chưa hoàn thiện về công năng, công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm, hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay.

3. Quy định pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai

Theo Điều 294 Bộ luật Dân sự 2015, quy định như sau:

1. Trong trường hợp bảo đảm nghĩa vụ cho tương lai, các bên có quyền thỏa thuận rõ ràng về phạm vi và thời hạn của nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi có quy định pháp luật khác.

2. Khi nghĩa vụ trong tương lai được xác lập, các bên không cần phải ký kết lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó.

Nghĩa vụ bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. Phạm vi của nghĩa vụ bảo đảm được xác định theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận, phạm vi bảo đảm sẽ bao gồm toàn bộ nghĩa vụ. Quy định về nghĩa vụ trong tương lai cũng đã được đề cập trong Bộ luật Dân sự trước đây. Đối với loại nghĩa vụ này, bên có quyền có thể thỏa thuận với bên bảo đảm về phạm vi và thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ, nếu bạn đi công tác trong 1 tháng nhưng muốn giữ quyền thuê nhà vào tháng sau, bạn có thể thỏa thuận với chủ nhà về việc đặt cọc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi hợp đồng được ký kết. Khi nghĩa vụ trong tương lai hình thành, bạn không cần phải xác lập lại biện pháp bảo đảm như đặt cọc đối với nghĩa vụ đó.

Theo quy định tại Điều 294, khi thỏa thuận về bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai, các bên có thể quyết định phạm vi nghĩa vụ bảo đảm, bao gồm bảo đảm toàn bộ nghĩa vụ trong tương lai hoặc chỉ một phần. Phạm vi này cần được xác định rõ ràng về tính chất, khối lượng, giá trị kinh tế, v.v... Việc thỏa thuận này giúp các bên tránh phải thỏa thuận lại về biện pháp bảo đảm khi nghĩa vụ trong tương lai đã được hình thành.

4. Điều kiện đối với nghĩa vụ trong tương lai

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, nghĩa vụ bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai (nghĩa vụ cần được hình thành trong thời gian bảo đảm) hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

Theo nguyên lý, giao dịch bảo đảm chỉ có thể tồn tại khi có hợp đồng chính xác định nghĩa vụ cần bảo đảm. Điều này có nghĩa là giao dịch bảo đảm phải phát sinh từ các hợp đồng dân sự, kinh doanh, thương mại, hoặc các hợp đồng khác đã được xác lập. Nghĩa vụ trong tương lai phải được hiểu là nghĩa vụ đã được xác định rõ ràng trong một hợp đồng cụ thể, không thể chỉ là một nghĩa vụ mơ hồ mới chỉ tồn tại trong ý tưởng.

Tuy nhiên, từ năm trước, pháp luật đã công nhận việc đăng ký thế chấp đối với các trường hợp hợp đồng thế chấp được ký trước hợp đồng tín dụng. Điều này cho phép bảo đảm nghĩa vụ cho những nghĩa vụ trong tương lai của các hợp đồng chưa ký. Tuy nhiên, đây là điều trái nguyên lý giao dịch bảo đảm, vì nghĩa vụ trong tương lai phải được xác định trong hợp đồng chính. Trước đây, trong lĩnh vực ngân hàng, các bên đã khắc phục vấn đề này bằng cách ký hợp đồng tín dụng nguyên tắc, từ đó ký hợp đồng bảo đảm và sau đó ký hợp đồng tín dụng thực tế và khế ước nhận nợ.

5. Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai, nghĩa vụ phải được hình thành trong thời gian bảo đảm.

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai, nghĩa vụ được bảo đảm phải được hình thành trong thời hạn bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp bảo đảm nghĩa vụ tương lai, các bên có quyền thỏa thuận chi tiết về phạm vi và thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, trừ khi pháp luật có quy định khác. Khi nghĩa vụ trong tương lai hình thành, các bên không cần xác lập lại biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ đó.

Khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản cho nghĩa vụ của bên thứ ba, nếu thỏa thuận về nghĩa vụ trong tương lai, các bên cần xác định rõ thời gian bảo đảm (ví dụ, trong 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng bảo đảm hoặc từ ngày 01/01/2017 đến 31/12/2027), tránh ghi chung chung như bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh sau khi ký hợp đồng này.

Ví dụ, Điều 2 về 'Nghĩa vụ được bảo đảm' trong 'Hợp đồng thế chấp tài sản' ký ngày 29/6/2011 giữa Ngân hàng N (Bên A) và bên thế chấp (Bên B) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của Bên C đã được công chứng và đăng ký hợp pháp. Hợp đồng này ghi rõ: 'Bên B tự nguyện thế chấp tài sản (kể cả khoản tiền bảo hiểm, nếu có) cho Bên A để bảo đảm nghĩa vụ của Bên C đối với Bên A (bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn, và các khoản phí phát sinh) với mức dư nợ 1,4 tỷ đồng theo các hợp đồng tín dụng đã ký giữa Bên A và Bên C'. Tuy nhiên, nội dung thỏa thuận không rõ ràng, có thể dẫn đến tranh chấp.

Thứ nhất, nội dung thỏa thuận không làm rõ nghĩa vụ bảo đảm là khoản vay nào, liệu đó là khoản vay đã có hay khoản vay trong tương lai.

Thứ hai, nếu có nhiều khoản vay gần thời điểm ký hợp đồng thế chấp, cần làm rõ nghĩa vụ bảo đảm đối với khoản vay nào.

Thứ ba, nếu có khoản vay trị giá 1,3 tỷ đồng hoặc 1,5 tỷ đồng, liệu nghĩa vụ bảo đảm có phải là dư nợ không quá 1,4 tỷ đồng hay phải bảo đảm khoản vay với số tiền chính xác 1,4 tỷ đồng.

Thứ tư, nếu một khoản vay đã được thanh toán sau khi ký hợp đồng thế chấp và sau đó lại có các khoản vay mới, thì liệu nghĩa vụ bảo đảm có bao gồm các khoản vay tiếp theo không? Việc chấp nhận bảo đảm cho các khoản vay tiếp theo mà không xác định rõ thời hạn có thể dẫn đến tình huống bên thứ ba không bao giờ thoát khỏi nghĩa vụ nếu bên được bảo đảm tiếp tục vay mượn.

Do đó, với các điều khoản thỏa thuận bảo đảm như vậy, nếu bên thế chấp không phải là bên vay và có yêu cầu, rất có thể Toà án sẽ tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.