Buzz
Ngành luật đất đai là một ngành pháp lý độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm toàn bộ các quy định pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhằm thiết lập và quản lý các quan hệ đất đai dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước bảo vệ đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất. Ngành này bao gồm cả Luật đất đai và các văn bản pháp lý liên quan do Quốc hội ban hành. Luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai hiệu quả, đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác lập quan hệ pháp lý với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai.
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện là chủ sở hữu.
Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 quy định rằng: “Đất đai… là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thay mặt làm chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất.” Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa quy định này với nội dung: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất. Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo các quy định của Luật này.”
Những đặc điểm đặc thù của quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai được thể hiện qua các điểm sau:
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô giá. Nó không phải là hàng hóa thông thường mà là một yếu tố sản xuất đặc biệt, có vai trò quan trọng trong cả sản xuất và đời sống xã hội.
Nhà nước giữ vai trò duy nhất có đầy đủ quyền lực của một chủ sở hữu đất đai.
Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, khái niệm “Đất vô chủ” không tồn tại, và cũng không còn các tranh chấp về quyền sở hữu đối với đất đai. Khái niệm “cấp đất” đã được thay thế bằng thuật ngữ “giao đất”.
Nhà nước thực hiện quyền quản lý thống nhất đối với đất đai dựa trên quy hoạch và các quy định pháp lý.
Tính thống nhất của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện qua bốn khía cạnh sau:
Đất đai được coi là một yếu tố quan trọng trong đối tượng quản lý của Nhà nước.
Sự thống nhất trong quản lý đất đai thể hiện qua việc xem đất như một tài sản đặc biệt, và điều này ảnh hưởng đến các quyết định cụ thể của Nhà nước trong quá trình thực hiện chức năng quản lý.
Sự thống nhất về cơ chế quản lý, đặc biệt là trong việc phân công và phân cấp các nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với đất đai trên phạm vi cả nước, từng khu vực và trong các tình huống quản lý cụ thể. Sự thống nhất này bảo đảm cho hiệu quả quản lý đất đai.
Sự thống nhất trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai.
1.3 Nguyên tắc bảo vệ và ưu tiên đất đai nông nghiệp.
Mặc dù khoảng 70% dân số làm nông nghiệp, nhưng diện tích đất nông nghiệp bình quân trên đầu người của Việt Nam lại thấp. Trong bối cảnh hiện nay, với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ diễn ra trên toàn quốc, quỹ đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp. Trước tình trạng này, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm ngừng và hạn chế xu hướng này.
– Nhà nước đã triển khai các chính sách nhằm bảo vệ đất trồng lúa nước, đồng thời hạn chế việc chuyển đổi đất chuyên trồng lúa nước thành đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp.
– Những người sử dụng đất chuyên trồng lúa có nghĩa vụ cải tạo và nâng cao độ màu mỡ của đất, góp phần bảo vệ và duy trì chất lượng đất nông nghiệp.
1.4 Nguyên tắc sử dụng đất một cách hợp lý và tiết kiệm.
Để thực hiện nguyên tắc này, cần tuân thủ các điều kiện sau:
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch tổng thể đã được xác định.
Đất đai phải được sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt.
Cần tận dụng tất cả diện tích đất vào sản xuất nông nghiệp, khai thác đất đai một cách hiệu quả, đồng thời khuyến khích các tổ chức và cá nhân nhận đất trống, đất đồi núi để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Tăng cường hiệu quả sử dụng đất thông qua thâm canh, tăng vụ, tổ chức lại cây trồng hợp lý, phân bổ lao động và cư dân một cách hợp lý.
1.5 Nguyên tắc cải tạo, bổ sung và tăng cường khả năng sinh lời của đất.
Nhà nước khuyến khích các hành động cải tạo, bổ sung và đầu tư công nhằm gia tăng hiệu quả sử dụng đất.
Các chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ bắt buộc trong việc cải tạo, bổ sung và nâng cao độ màu mỡ của đất, đồng thời hạn chế tối đa tình trạng đất bị rửa trôi, bạc màu do thiên tai.
Nghiêm cấm mọi hành vi gây hủy hoại đất đai, làm đất bạc màu hoặc tổn hại tới chất lượng đất.
2. Quyền chung của người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định các quyền chung của người sử dụng đất như sau:
2.1 Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền quan trọng mà người sử dụng đất đặc biệt chú trọng. Qua Giấy chứng nhận này, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, đồng thời xác định phạm vi và giới hạn quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất (bao gồm ranh giới, thời hạn, mục đích sử dụng, v.v.).
Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất hợp pháp sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng xem xét và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất ổn định, được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứa đựng cả nội dung pháp lý lẫn nội dung kinh tế. Trong một số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận này có thể được coi như một loại 'ngân phiếu'.
2.2 Quyền hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất.
Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm hoặc giá trị mà người sử dụng đất tạo ra từ lao động hoặc đầu tư của họ, bao gồm:
• Tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng, v.v.
• Khả năng sinh lợi và các lợi thế phát sinh trong quá trình sử dụng đất, bao gồm các hoạt động như cải tạo, khai hoang, san lấp, tôn tạo, v.v.
• Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng và vật nuôi.
Người sử dụng đất hợp pháp có quyền được pháp luật bảo vệ và đảm bảo quyền hưởng trọn vẹn các thành quả lao động cũng như kết quả đầu tư trên mảnh đất mà họ được giao. Họ cũng được hưởng lợi từ các công trình của Nhà nước, nhằm bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp.
2.3 Quyền được Nhà nước hướng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo, bồi dưỡng đất nông nghiệp.
Người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi quyền sử dụng đất hợp pháp của họ bị xâm phạm. Họ có quyền khiếu nại, tố cáo, hoặc khởi kiện đối với hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, cũng như các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
• Sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, trong phạm vi ranh giới thửa đất, tuân thủ các quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, đồng thời bảo vệ các công trình công cộng dưới lòng đất và các quy định pháp lý khác.
• Đảm bảo thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất khi có các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tất cả đều phải tuân theo quy định của pháp luật.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đối với việc sử dụng đất.
• Áp dụng các biện pháp bảo vệ đất đai nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên này khỏi các yếu tố gây hại.
• Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không gây tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của các cá nhân hoặc tổ chức khác có liên quan đến việc sử dụng đất.
• Tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến việc phát hiện vật thể trong lòng đất.
• Trả lại đất khi Nhà nước ra quyết định thu hồi hoặc khi hết thời gian sử dụng đất.
3. Quy trình hành chính trong luật đất đai
Khái niệm
Thủ tục hành chính liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất bao gồm các quy định pháp lý do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhằm xác định quy trình, thời gian, và phương thức giải quyết công việc của các cơ quan Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đặc điểm
• Được thực hiện bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý đất đai.
• Bao gồm các quy định liên quan đến hai nhóm chính: quyền hạn, chức năng, nhiệm vụ của cơ quan Nhà nước và các quy trình, thủ tục cụ thể cần thực hiện.
• Có tính bắt buộc đối với tất cả các đối tượng.
• Là một loại dịch vụ công do Nhà nước cung cấp.
Các thủ tục hành chính cụ thể trong Luật đất đai
• Quy trình và thủ tục giao đất, cho thuê đất, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân được giao đất hoặc thuê đất.
• Quy trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng đất hợp pháp.
• Quy trình và thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp không yêu cầu xin phép.
• Quy trình và thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Quy trình và thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Quy trình và thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Quy trình và thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, cũng như việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp hoặc đã bảo lãnh để thu hồi nợ.
• Quy trình và thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cùng với việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn.
4. Tầm quan trọng của luật đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường, quan hệ về đất đai đã trở nên phong phú hơn rất nhiều, với quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, từ đó tạo ra một thị trường đất đai. Đất đai lúc này được xem là một loại hàng hóa đặc biệt. Thị trường đất đai tác động đến nhiều lĩnh vực khác và các biến động của thị trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế và đời sống người dân. Luật Đất đai giữ vai trò quan trọng và không thể phủ nhận. Vai trò và vị trí của Luật Đất đai được thể hiện qua các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, Luật Đất đai có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng biệt. Đối tượng của Luật Đất đai là các quan hệ xã hội trực tiếp phát sinh từ việc con người sở hữu, chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai, một loại tài sản đặc biệt. Đặc điểm nổi bật của đất đai bao gồm: (i) Đất đai không phải do con người tạo ra mà do tự nhiên sinh ra, cố định về vị trí và không thể di dời, bị giới hạn bởi không gian và diện tích; (ii) Đất đai có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nên quan hệ đất đai vừa liên quan đến yếu tố quản lý hành chính vừa mang tính chất kinh tế, dân sự, thương mại, văn hóa và xã hội; (iii) Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất quan trọng mà còn là lãnh thổ quốc gia, là nơi cư trú của con người và là yếu tố chủ yếu trong môi trường sống.
Thứ hai, Luật Đất đai có các nguyên tắc đặc thù phù hợp với sự phát triển kinh tế và xã hội. Các nguyên tắc này bao gồm: (i) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; (ii) Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật; (iii) Nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; (iv) Nguyên tắc bảo vệ, cải tạo và phục hồi đất đai; (v) Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ nhóm đất nông nghiệp.
Thứ ba, Luật Đất đai đã thể chế hóa sâu rộng các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai nhằm phục vụ yêu cầu của cách mạng qua từng giai đoạn.
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần xác lập quyền sở hữu tài sản đối với hộ gia đình và cá nhân trong lĩnh vực đất đai, dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ năm, trong hệ thống pháp luật của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013 giữ một vị trí dễ nhận biết, với đặc điểm nổi bật là các quy định về sở hữu toàn dân đối với đất đai. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường với nhiều thành phần, việc đa dạng hóa hình thức sở hữu tư liệu sản xuất là yêu cầu khách quan để đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất và kinh doanh. Tuy nhiên, đất đai, tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng, lại không được Luật Đất đai năm 2013 cho phép sở hữu theo nhiều hình thức. Pháp luật hiện hành chỉ công nhận duy nhất một hình thức sở hữu đất đai: sở hữu toàn dân. Việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu này nhằm bảo đảm ổn định chính trị, sự ổn định trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời bảo vệ tính định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt Nam.
Thứ sáu, Luật Đất đai năm 2013 đã tích hợp các nội dung kinh tế và dân sự trong các quy định của mình, cụ thể là thông qua việc xác định các mục tiêu, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; quy định về chính sách tài chính đối với đất đai; quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy định về cho thuê đất; quy định về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng...
Những sự thay đổi trong Luật Đất đai liên quan đến việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong thời gian qua cơ bản đã phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo nền tảng vững chắc cho việc phát triển cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
