Buzz
1. Tổng quan về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, quy định như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ...19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá đất sẽ được xác định trong các trường hợp sau: do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận giá với các bên liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thực tế có hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quy định giá đất, sử dụng giá đất như một công cụ kinh tế để giúp người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận cơ chế thị trường, đồng thời cũng là cơ sở để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Do đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ có mục đích điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu đất, và người sử dụng đất, người được giao hoặc cho thuê đất. Loại giá này không được áp dụng trong các giao dịch dân sự như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sở hữu đất. Trái lại, giá thị trường được hình thành trong các giao dịch như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Cả hai loại giá này đều có vai trò quan trọng trong việc giải quyết các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng như giữa các người sử dụng đất với nhau. Vì vậy, để bảo đảm công bằng trong việc xử lý các quan hệ đất đai này, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết.
Cũng theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, nội dung cụ thể được quy định như sau:
Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;b) Theo thời hạn sử dụng đất;c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
2. Các phương pháp định giá đất
Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm các nội dung sau:
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Đây là phương pháp xác định giá đất bằng cách phân tích các mức giá đất thực tế đã được chuyển nhượng quyền sử dụng trên thị trường đối với những loại đất tương tự (bao gồm các yếu tố như loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí). Phương pháp này giúp so sánh và xác định giá trị của thửa đất hoặc loại đất cần định giá.
2.2 Phương pháp thu nhập
Phương pháp này xác định giá đất dựa trên thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân trong năm (tính đến thời điểm định giá) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiết kiệm cao nhất trong khu vực.
2.3 Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá trị của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (gồm giá trị đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
2.4 Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá đất của những thửa đất trống có tiềm năng phát triển, có thể theo quy hoạch hoặc có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng, nhằm sử dụng tối ưu nhất. Cách xác định giá là loại trừ phần chi phí ước tính để thực hiện việc phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Dựa trên các thông tin thu thập được và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ta lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Nếu cần thiết, có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, đối chiếu và quyết định giá đất chính xác.
3. Cơ sở khoa học để xác định giá đất
3.1 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến biến động giá đất. Vì địa tô có sự vận động độc lập với giá đất, ta có thể tách biệt sự ảnh hưởng của địa tô đối với giá đất để nhận diện các yếu tố tác động khác. Khi lãi suất ngân hàng cao, giá đất phải giảm để hấp dẫn người mua, bởi gửi tiền vào ngân hàng sẽ sinh lời hơn so với mua đất. Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá đất phải tăng lên vì người bán không muốn bán với giá thấp. Trong nền kinh tế phát triển, lãi suất có xu hướng giảm, kéo theo giá đất tăng và việc kinh doanh bất động sản luôn có lợi. Người bán quyền sử dụng đất dựa vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất, và lãi suất này cần phải là mức bình quân trong thời gian dài để loại bỏ yếu tố cá biệt. Lãi suất ngân hàng trên toàn quốc, bất kể ở nông thôn hay thành thị, thường là tương đồng, và sự chênh lệch giữa các khu vực không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá đất nói chung nhưng không tác động đến giá đất đô thị cao hơn đất nông nghiệp.
3.2 Quan hệ cung cầu
Trong một thị trường tự do hoàn toàn, giá cả hàng hóa được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Khi cầu vượt cung, giá cả sẽ tăng, và khi cung vượt cầu, giá sẽ giảm, đó là nguyên lý cơ bản của cung cầu. Điều kiện hình thành là các bên cung cấp và tiêu dùng đều cạnh tranh với nhau về những hàng hóa có đặc tính tương tự, và các hàng hóa này có thể tự điều chỉnh lượng cung dựa trên biến động giá cả. Đất đai cũng không nằm ngoài quy luật này, nhưng do có đặc thù tự nhiên và xã hội, giá đất không hoàn toàn theo nguyên tắc cung cầu thông thường mà sẽ có những đặc thù riêng. Đất đai có tính cố định về vị trí địa lý, không thể tái sinh và mang tính cá biệt, điều này dẫn đến việc giá đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố độc chiếm, với nguồn cung trong mỗi khu vực là có hạn. Sự cạnh tranh chủ yếu xuất phát từ phía cầu, với các yếu tố như mật độ dân cư, mức thu nhập và mức tăng trưởng kinh tế trong khu vực, khả năng của hệ thống giao thông, và tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung đất đai là cố định, nhưng lượng cung của từng loại đất hoặc cho từng mục đích sử dụng có thể thay đổi thông qua việc điều chỉnh cơ cấu đất đai. Chẳng hạn, khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng được chuyển đổi theo quy hoạch thành khu dân cư đô thị, cung đất ở tại khu vực đó sẽ tăng lên. Sự gia tăng diện tích đất ở đô thị sẽ làm giảm tốc độ tăng giá đất trong khu vực đó. Đồng thời, sự phát triển kinh tế liên tục của một khu vực cũng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều hơn cho các ngành kinh tế, kéo theo sự tăng giá đất. Chứng minh cho điều này là sự phân chia lô đất ở ngày càng nhỏ hơn và sự xuất hiện của các căn nhà riêng biệt thay thế những khu đất trống.
Trước đây, khi hệ thống giao thông và phương tiện chưa phát triển mạnh mẽ, thị trường đất đô thị chủ yếu tập trung vào các khu vực thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều này đã dẫn đến sự chênh lệch giá đáng kể giữa đất đai trung tâm và đất vùng ngoại ô đô thị. Tuy nhiên, với sự phát triển của hệ thống giao thông và phương tiện di chuyển hiện đại, thời gian từ ngoại ô vào trung tâm đã được rút ngắn. Nhờ vậy, nhu cầu đối với đất vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng, kéo theo lượng cung cũng gia tăng đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và ngoại ô cũng vì thế mà thu hẹp. Tuy nhiên, vì đất đai là hữu hạn trong khi nhu cầu lại vô hạn, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục theo sự phát triển chung. Mối quan hệ cung cầu chính là yếu tố lý giải sự khác biệt giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các khu đô thị khác nhau, và giữa các vùng ven đô trong cùng một đô thị.
Mytour (tổng hợp & phân tích)
