Buzz
Gia đình tôi đã sử dụng đất và tổ, xóm, thôn cùng UBND xã đã ký xác nhận và đóng dấu. Vào tháng 10 năm 1991, tôi xây dựng một ngôi nhà gỗ trên mảnh đất này với diện tích khoảng 60m2, và cho chị gái cùng hai cháu gái nhỏ (bé lớn 4 tuổi, bé nhỏ 2 tuổi, chồng đã qua đời) về ở và chăm sóc vườn cây. Tháng 12 năm 1991, tôi nhập ngũ vào Quân đội Nhân dân Việt Nam và công tác tại miền Nam cho đến nay. Để chuẩn bị cho việc về hưu vào năm 2016, tôi yêu cầu chị gái cho xem giấy tờ nhà đất để làm sổ đỏ và có kế hoạch xây nhà ở lâu dài, sống cùng chị và quê hương. Tuy nhiên, chị gái cho biết chị đã đứng tên sổ đỏ (hiện tại chị sống một mình) và tôi không có quyền gì đối với mảnh đất. Sau đó, tôi xin chị gái cho phép sử dụng 12m x 48m của thửa đất, nhưng không được chị chấp thuận.
Xin kính hỏi luật sư:
- Liệu giấy tờ gốc của thửa đất mà tôi còn giữ có giá trị pháp lý không?
- Đạo lý trong xử lý vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào?
- Liệu nguồn gốc đất này có được xác nhận là đất ở 100% theo Nghị định 45 khi tôi làm lại giấy tờ với tư cách chủ sở hữu hợp pháp không?
Xin cảm ơn luật sư đã cung cấp thêm kiến thức pháp lý, tôi xin trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Thứ nhất, về vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất:
Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013
" Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."
Trong trường hợp này của bạn, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.
Do quyền sử dụng đất đã được cấp cho chị của bạn, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn có thể nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị bạn, yêu cầu xem xét lại việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Hoặc, bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất của bạn.
Thứ hai, về việc xác định có phải là đất ở 100% hay không?
Điều 11 của Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
" Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."
Khoản 1 và Khoản 3 Điều 3 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
" Điều 3. Xác định loại đất
Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính. "
Để xác định xem mảnh đất của anh có phải là 100% đất ở hay không, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải dựa vào tình trạng sử dụng đất hiện tại của anh để đưa ra kết luận.
