Cách tính thuế thu nhập cá nhân, thời gian và địa điểm nộp thuế đối với cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản là gì?

Luật sư tư vấn:

1. Đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC (Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 do Bộ Tài chính ban hành, hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân - gọi tắt là Thông tư số 111/2013/TT-BTC), hướng dẫn về các khoản thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm các khoản thu nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản như sau:

a) Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất. Các tài sản này bao gồm:

b.1) Nhà ở, bao gồm cả nhà ở sẽ được xây dựng trong tương lai.

b.2) Các công trình hạ tầng và xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng sẽ được hoàn thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm những sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp (ví dụ: cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn cho doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc quyền sở hữu như chủ sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới tất cả các hình thức.

Quy định về nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nêu tại khoản 5 của Điều này, áp dụng theo pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản.

2. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng bất động sản.

Dựa trên các khoản 1, 2, 3, 4 và 6 của Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ hướng dẫn một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các sửa đổi, bổ sung đối với Luật Thuế thu nhập cá nhân - gọi tắt là Nghị định 65/2013/NĐ-CP), các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa các cá nhân sau: Vợ và chồng; cha mẹ đẻ và con đẻ; cha mẹ nuôi và con nuôi; cha mẹ chồng và con dâu; cha mẹ vợ và con rể; ông bà nội và cháu nội; ông bà ngoại và cháu ngoại; anh chị em ruột.

2. Thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân, trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà ở và quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, theo quy định tại Khoản này, phải đáp ứng những điều kiện sau:

a) Vào thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ sở hữu quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân đã sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, đất ở đến thời điểm chuyển nhượng phải đạt tối thiểu là 183 ngày;

c) Việc chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải là toàn bộ tài sản.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở, đất ở được xác định dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Các cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở, đất ở có trách nhiệm kê khai và phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về độ chính xác của thông tin kê khai. Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện sai sót trong kê khai, người chuyển nhượng sẽ không được miễn thuế và sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Thu nhập từ việc nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định về kinh doanh bất động sản) giữa các cá nhân sau: Vợ và chồng; cha mẹ và con cái; cha mẹ nuôi và con nuôi; cha mẹ chồng và con dâu; cha mẹ vợ và con rể; ông bà nội và cháu nội; ông bà ngoại và cháu ngoại; anh chị em ruột.

5. Thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp mà hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước giao để phục vụ sản xuất.

3. Cách tính số thuế thu nhập cá nhân cần nộp từ việc chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ để tính thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập tính thuế và mức thuế suất áp dụng.

3.1. Cách xác định thu nhập tính thuế

* Căn cứ theo Khoản 1, 2 Điều 18 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 11 Điều 2 của Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định như sau:

1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá trị chuyển nhượng tại mỗi lần giao dịch.

2. Giá chuyển nhượng bất động sản là số tiền ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch.

a) Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá đất hoặc ghi giá đất thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì giá chuyển nhượng đất sẽ được xác định theo giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, phù hợp với pháp luật về đất đai.

b) Trong trường hợp chuyển nhượng nhà kèm theo đất, giá trị của nhà, kết cấu hạ tầng và các công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đưa ra quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà, thì sẽ áp dụng các quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn và định mức xây dựng cơ bản, cùng với giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với các công trình xây dựng dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai, giá trị chuyển nhượng được xác định theo tỷ lệ góp vốn trong tổng giá trị hợp đồng, nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang được áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại, thì giá cho thuê lại sẽ được xác định dựa trên bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Căn cứ vào Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hướng dẫn chi tiết về giá chuyển nhượng như sau:

a) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất sẽ được xác định theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định tại thời điểm đó.

b) Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo công trình xây dựng, kể cả các công trình xây dựng dự kiến trong tương lai, giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo mức giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định tại thời điểm chuyển nhượng, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, giá trị của nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất sẽ được xác định dựa vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ, sẽ áp dụng các quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, và giá trị còn lại của công trình trên đất.

Đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng, thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhân với tỷ lệ góp vốn. Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá, sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước sẽ được xác định theo giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước.

Nếu đơn giá cho thuê lại ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại, giá cho thuê lại sẽ được xác định dựa trên bảng giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

3.2 Thuế suất thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định cụ thể như sau:

Thuế suất áp dụng đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị cho thuê lại.

3.3 Xác định thời điểm tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản.

The tax calculation time for real estate transfers is specified as follows in Clause 3, Article 12 of Circular No. 111/2013/TT-BTC, as amended by Article 17 of Circular No. 92/2015/TT-BTC:

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không quy định bên mua là người thay mặt bên bán nộp thuế, thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

- Nếu hợp đồng chuyển nhượng quy định bên mua thay bên bán nộp thuế, thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản. Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

3.4 Phương pháp tính thuế

The method for calculating tax is provided in Clause 4, Article 12 of Circular No. 111/2013/TT-BTC, as amended by Article 17 of Circular No. 92/2015/TT-BTC, as follows:

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng X Thuế suất 2%

b) Nếu việc chuyển nhượng bất động sản là tài sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được phân chia cho mỗi người nộp thuế dựa trên tỷ lệ sở hữu của họ trong bất động sản. Tỷ lệ sở hữu được xác định căn cứ vào các tài liệu hợp pháp, chẳng hạn như thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia tài sản của tòa án. Nếu không có tài liệu hợp pháp, nghĩa vụ thuế của mỗi cá nhân sẽ được tính dựa trên tỷ lệ sở hữu trung bình.

4. Khai báo thuế

4.1 Thời điểm khai báo thuế

According to Point g, Clause 4, Article 8 of Decree No. 126/2020/ND-CP, the provisions are as follows:

1. Các loại thuế và khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước được khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:

g) Thuế thu nhập cá nhân do cá nhân trực tiếp khai báo thuế hoặc tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng vốn, đầu tư vốn, thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại, trúng thưởng từ nước ngoài, và thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng.

4.2 Thời gian nộp hồ sơ khai thuế

Thời gian nộp hồ sơ khai thuế được quy định theo các trường hợp hướng dẫn tại điểm d, khoản 3, Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5, Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC), chi tiết như sau:

d) Thời gian nộp hồ sơ khai thuế

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản bên mua thay bên bán nộp thuế, hồ sơ khai thuế phải được nộp không muộn hơn ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua sẽ thay thế bên bán để nộp thuế, hồ sơ khai thuế cần được nộp không muộn hơn thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng trong tương lai, thời gian nộp hồ sơ khai thuế là khi cá nhân này nộp hồ sơ cho cơ quan thuế.

4.3 Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 7, Điều 11 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, quy trình nộp hồ sơ khai thuế được hướng dẫn như sau:

7. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với người nộp thuế có nghĩa vụ thuế phát sinh từ các khoản thu liên quan đến đất, căn cứ theo quy định tại điểm c, khoản 4, Điều 45 Luật Quản lý thuế như sau:

đ) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản:

đ.1) Các cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản phải nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ liên quan đến đất theo cơ chế một cửa liên thông tại nơi có bất động sản.

đ.2) Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng, thừa kế, hoặc nhận quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hoặc công trình xây dựng và nhà ở đã được dự án bàn giao và đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở; trong trường hợp hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, cá nhân phải khai bổ sung hồ sơ khai thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản; cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản sẽ là người nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân và nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.

đ.3) Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng, thừa kế, hoặc nhận quà tặng bất động sản tại nước ngoài phải nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

5. Nộp thuế

5.1 Cơ quan thuế có trách nhiệm tính thuế và thông báo số tiền thuế phải nộp.

Theo quy định tại Điểm h Khoản 1 và Điểm a Khoản 2, Điều 13 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP, quy trình thực hiện như sau:

1. Trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo số tiền thuế phải nộp theo hồ sơ khai thuế của người nộp thuế, áp dụng đối với các tình huống cụ thể dưới đây:

h) Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, hoặc quà tặng là bất động sản (được áp dụng cho trường hợp quy định tại điểm đ.2, đ.3 khoản 7 Điều 11 của Nghị định này).

2. Trường hợp cơ quan thuế tính thuế và thông báo số tiền thuế phải nộp dựa trên hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển giao, chi tiết như sau:

a) Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, hoặc quà tặng là bất động sản (áp dụng cho trường hợp quy định tại điểm đ.1 khoản 7 Điều 11 Nghị định này) và lệ phí trước bạ nhà, đất.

5.2 Căn cứ ấn định thuế

Căn cứ vào Điểm b.2 Khoản 1 Điều 15 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

b.2) Áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng, nhận thừa kế, hoặc quà tặng là bất động sản.

Cơ quan thuế sẽ ấn định giá tính thuế trong trường hợp xác định được cá nhân kê khai và nộp thuế với mức giá tính thuế thấp hơn mức giá giao dịch thông thường trên thị trường. Giá tính thuế do cơ quan thuế ấn định phải phù hợp với mức giá giao dịch phổ biến trên thị trường, và không được thấp hơn giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm xác định giá tính thuế.

5.3 Thời gian nộp thuế

Tại Điểm đ Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn như sau:

3. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

đ) Thời hạn nộp thuế.

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Mytour (được tổng hợp)