Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân phải được thực hiện qua các hợp đồng như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, góp vốn, thế chấp hoặc thừa kế. Các giao dịch này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự cũng như các quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Đất đai là một tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Bên cạnh đó, đất đai còn là yếu tố thiết yếu trong việc duy trì môi trường sống, phân bổ các khu dân cư và xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.

Tùy vào mỗi chế độ khác nhau, phương thức chiếm hữu đất đai cũng có sự khác biệt. Trong các chế độ phong kiến và tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, và giai cấp thống trị chiếm phần lớn diện tích đất đai. Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai được sử dụng vì lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có được lãnh thổ như ngày nay, nhân dân ta đã phải kiên cường chiến đấu chống lại kẻ thù ngoại xâm và đấu tranh với thiên nhiên để khai phá, gìn giữ đất đai. Nếu tách khỏi sự hỗ trợ của Nhà nước và cộng đồng, không một cá nhân nào có thể khai phá và bảo vệ một vùng đất. Do đó, đất đai là tài sản vô giá.

Với sự gia tăng dân số và sự phát triển mạnh mẽ của các công trình cơ sở hạ tầng như điện, nước, giao thông và bưu điện, diện tích đất canh tác ngày càng bị thu hẹp, gây ra tình trạng thiếu việc làm và thiếu đất sản xuất, từ đó làm mất ổn định xã hội. Nhà nước cần phải tổ chức lại lao động, phân bổ ngành nghề và tái phân phối đất đai, do vậy, việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân là điều kiện cần thiết để Nhà nước có thể quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả nhất trên toàn quốc.

Hiến pháp năm 2013 có quy định rằng:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lí là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí.” (Điều 53).

Do đặc thù nền nông nghiệp lúa nước của Việt Nam, yêu cầu về thủy lợi và công tác trị thủy đòi hỏi sự điều hành và tổ chức trên quy mô rộng lớn. Ngoài Nhà nước, không có cá nhân hay tổ chức nào có thể tổ chức và quản lý công tác này trên phạm vi toàn quốc.

Vì những lý do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là yếu tố cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu đối với các tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời duy trì định hướng phát triển chủ nghĩa xã hội.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng định rằng:

"Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất".

Nhà nước đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

"Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân" (Điều 17). "... Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, chế độ sở hữu đất đai của Nhà nước vẫn giữ nguyên bản chất, nhưng cần có sự đổi mới, mở rộng quyền của cá nhân và tổ chức được giao đất để phù hợp với bối cảnh mới.

Đặc biệt, trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của nền kinh tế - xã hội, pháp luật đất đai đã bộc lộ một số hạn chế cần được khắc phục, như sau:

- Pháp luật đất đai chưa xác định rõ ràng các nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, mặc dù Nhà nước thực hiện quyền quản lý thống nhất.

- Pháp luật đất đai hiện chưa đáp ứng hiệu quả các yêu cầu về việc giải quyết vấn đề đất đai, chưa đủ sức để thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong bối cảnh mới.

- Pháp luật đất đai vẫn chưa theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế sang thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

- Pháp luật đất đai chưa giải quyết dứt điểm những vấn đề tồn tại trong lịch sử cũng như những thách thức mới phát sinh về đất đai.

Để giải quyết những vấn đề nêu trên, tại kỳ họp thứ 4 của Quốc hội khóa XI, Luật đất đai các năm trước đã được thông qua. Đến nay, Luật đất đai năm 2013, được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào ngày 29/11/2013, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2013. Luật này kế thừa nhiều quy định cơ bản của các Luật đất đai trước đây và làm rõ một số nội dung, bổ sung các quy định mới nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong hoạt động quản lý Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền lợi của mình.

Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là 8 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất.

Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu đất đai, thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà thay vào đó, giao đất cho các tổ chức, cá nhân. Đồng thời, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của các bên sử dụng đất trong suốt quá trình sử dụng. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất trong phạm vi được Nhà nước cho phép.

Để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai trong khuôn khổ cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Về bản chất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một chủ thể này sang một chủ thể khác, căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định pháp luật về đất đai.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa là quyền sử dụng đất được lưu thông trong các giao dịch dân sự, không phải là quyền sở hữu đất, vì đất là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh bởi các điều kiện do Nhà nước đặt ra. Quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc biệt, trong đó người sở hữu quyền này có thể chuyển nhượng cho người khác qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, tất cả theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất được coi là quyền dân sự đặc thù vì:

- Quyền này gắn liền với một tài sản đặc biệt, đó là đất đai;

- Phạm vi các chủ thể tham gia vào quyền này bị hạn chế;

- Các hình thức và thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất được pháp luật quy định một cách nghiêm ngặt.

2. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm về các yếu tố xác lập quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp lý dân sự, vì vậy, giống như các quan hệ pháp lý dân sự khác, quyền này được hình thành từ các sự kiện pháp lý nhất định. Những sự kiện này tạo nền tảng cho việc xác lập quyền sử dụng đất. Các quy định trong Hiến pháp, luật đất đai và pháp luật dân sự đã chỉ rõ các căn cứ để xác định quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp của người sở hữu quyền sử dụng đất.

Việc xác định các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất không chỉ tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện tám quyền của người sử dụng đất mà còn làm cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là các sự kiện pháp lý mà từ đó, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu và sử dụng đất.

2.2 Các yếu tố xác lập quyền sử dụng đất

Mọi quan hệ pháp luật dân sự đều phát sinh, thay đổi hoặc kết thúc dựa trên các sự kiện pháp lý nhất định. Quyền sử dụng đất chỉ được xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể xảy ra.

Cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013, liên quan đến thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, không được ủy quyền trong quyết định giao đất, cho thuê đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất.

Các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố sau:

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình và các chủ thể khác được xác lập thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Nhà nước có thể giao đất cho cá nhân hoặc các chủ thể khác, có thể thu hoặc không thu tiền sử dụng đất tùy theo mục đích sử dụng và đối tượng được giao đất. Ngoài ra, Nhà nước còn thông qua cơ quan có thẩm quyền để cấp quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đất không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, hoặc các chủ thể khác được xác lập khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật đất đai.

Trong phạm vi quyền sử dụng đất, các chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng này phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất qua các quyết định chia tách, sáp nhập của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc qua kết quả giải quyết tranh chấp bởi tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các căn cứ này được cụ thể hóa trong Điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/NĐ-CP). Theo đó, quyền sử dụng đất được xác lập thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, hoặc từ sự tham gia góp vốn của người dân, qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

3. Các hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 500 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng:

"Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó, người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật Đất đai đối với bên còn lại; bên còn lại sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."

+ Về hình thức hợp đồng

Theo Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, đảm bảo tuân thủ các hình thức quy định bởi Bộ luật này, pháp luật đất đai và các quy định pháp lý có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng quyền sử dụng đất phải tuân thủ trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định pháp lý có liên quan.

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để xác định sự tham gia của các bên vào hợp đồng. Thông qua hình thức này, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định, cùng với trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 đưa ra các quy định chi tiết hơn về việc công chứng và chứng thực như sau:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyến nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyển sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hanh nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại uỷ ban nhân dân cấp xã.”

+ Về nội dung hợp đồng

Điều 501 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyển, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. ”

Vì vậy, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt so với các hợp đồng thông thường và chỉ chịu sự ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yếu tố pháp lý quan trọng, đóng vai trò xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của người sở hữu đất. Các quy định này làm rõ phạm vi quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất của chủ sở hữu.

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước đưa ra, và khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này, họ sẽ được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mục đích của việc quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Bảo vệ quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;

- Ngăn chặn việc giao dịch đất đai trái phép;

- Ngăn chặn tình trạng chiếm dụng và tích tụ đất trái phép.

Các yêu cầu này được quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, bao gồm:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyển sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,190,191,192,193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính. ”

4.1. Người sử dụng đất phải sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một văn bản pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa mình, với tư cách chủ sở hữu, và người được cấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để đảm bảo sự thống nhất với các quy định của Luật hôn nhân và gia đình và xác định chính xác tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung, Luật đất đai năm 2013 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã nêu rõ:

- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.

- Nếu quyền sử dụng đất là của vợ chồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên của cả hai vợ chồng.

Theo Điều 59 và Điều 105 của Luật đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân (cấp theo từng thửa đất).

Điều kiện này có một số ngoại lệ quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển • nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đẩt; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trượng hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. ”

4.2 Chỉ khi còn thời gian sử dụng đất, hộ gia đình hoặc cá nhân mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2013 quy định hai loại thời gian sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định lâu dài (theo Điều 125) và đất sử dụng có thời hạn (theo Điều 126). Đối với đất sử dụng có thời hạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất còn thời gian sử dụng. Tuy nhiên, đối với đất sử dụng ổn định lâu dài (không có thời hạn cụ thể), không áp dụng quy định này.

Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức trong một khoảng thời gian xác định trong một số trường hợp cụ thể, ví dụ như:

- Thời gian giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng là 50 năm (theo Khoản 1 Điều 126 của Luật đất đai năm 2013). Nhà nước sẽ tiếp tục giao quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng nếu họ có nhu cầu tiếp tục và tuân thủ đúng các quy định pháp luật về đất đai.

- Thời gian cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân không vượt quá 50 năm (theo Khoản 2 Điều 126 của Luật đất đai năm 2013).

- Thời gian giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai năm 2013.

Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi còn trong thời gian sử dụng. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất sẽ không còn quyền sử dụng và do đó không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.3 Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan đến thửa đất đó

Tranh chấp đất đai phát sinh từ nhiều lý do, có thể là do vi phạm quyền sử dụng đất, hoặc việc thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào các quan hệ pháp lý liên quan đến đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng. Để đảm bảo sự ổn định trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các tranh chấp về quyền sử dụng đất phải được giải quyết trước.

Khi các tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm, nghĩa là quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên chưa được xác định rõ ràng, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện.

4.4 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án, điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất đó sẽ được dùng để thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đối với một bên thứ ba. Quyền sử dụng đất này có thể được chuyển nhượng trực tiếp cho bên thứ ba (chẳng hạn như trong trường hợp chủ sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc có thể bị đưa ra đấu giá để thực hiện thi hành án (ví dụ, khi chủ sử dụng đất đang gánh khoản nợ lớn và cần bán đất để thanh toán nghĩa vụ).

Vì quan hệ pháp luật đất đai có tính phức tạp, việc quy định chi tiết và đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng. Mặc dù điều này có thể hạn chế quyền tự do của người sử dụng đất, nhưng nếu không có những điều kiện này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dễ dàng vượt qua giới hạn quyền của người sử dụng. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự.

5. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đảm bảo quản lý thống nhất đất đai trên phạm vi cả nước và giảm thiểu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang mục đích khác, cần thiết phải có phương châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5.1 Các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác sử dụng đất khi được pháp luật cho phép mới có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các giao dịch liên quan đến đất đai được xem là giao dịch đặc biệt. Ngoài các quy định chung, mỗi hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có những yêu cầu riêng biệt áp dụng cho từng loại chủ sử dụng đất và từng loại đất cụ thể. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ cả quy định chung và các yêu cầu riêng biệt đối với các chủ thể và loại đất.

Theo nguyên tắc này, chỉ những cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thực hiện các hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thừa kế, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cá nhân còn phải tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định. Các loại đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng bao gồm:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp dùng để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp.

+ Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp.

5.2 Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận các điều khoản trong hợp đồng sao cho phù hợp với Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là dạng hợp đồng dân sự. Vì vậy, cần phải có sự thể hiện ý chí của các bên để đạt được sự thoả thuận và thống nhất về ý chí đó.

Các bên tham gia hợp đồng có quyền thoả thuận về các điều khoản của hợp đồng. Tuy nhiên, sự thoả thuận và ý chí của các bên phải phù hợp với ý chí của Nhà nước, tức là nội dung của thoả thuận không được vi phạm các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

5.3 Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và trong thời gian quy định.

Thông tin ghi trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho hộ gia đình và cá nhân phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Diện tích đất sử dụng không được vượt quá hạn mức, phải được cải tạo và bổ sung để nâng cao khả năng sinh lợi của đất và bảo vệ môi trường. Đồng thời, không được gây tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất liền kề.

Để tận dụng tối đa lợi ích từ đất, con người cần có sự tác động tích cực và thường xuyên, đồng thời sử dụng đất đúng mục đích. Cần tránh việc sử dụng đất một cách tùy tiện, để đất bị khô cằn, thay vào đó phải cải tạo, bổ sung và chăm sóc đất để duy trì sự phát triển bền vững.

Kính gửi.