Đất đang tranh chấp có thể chuyển nhượng hay không? Cách thức giải quyết tranh chấp đối với đất không có sổ đỏ?

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất đó cần phải không có tranh chấp. Điều này được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 về các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời gian sử dụng đất.

Thứ hai, nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết bạn phải giải quyết tranh chấp đất đai. Bạn cần gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Trong vòng 45 ngày kể từ khi nhận được đơn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã sẽ tổ chức hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp. Sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật, bạn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 202 và 203 của Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc hòa giải thông qua các cơ sở hòa giải tại cộng đồng.

2. Trong trường hợp không hòa giải được, các bên có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải phải hoàn thành trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

4. Biên bản hòa giải phải được các bên ký và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành từ Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản này sẽ được gửi cho các bên và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành có thay đổi về ranh giới hoặc người sử dụng đất, biên bản hòa giải sẽ được gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp trên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai sau khi không hòa giải được tại cấp xã sẽ được giải quyết như sau:

1. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết;…

Trả lời:

1. Vấn đề về sổ đỏ của ba hộ gia đình đã được cấp?

“Dựa trên Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai số 45/2013/QH13:

2. Nhà nước có quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

a) Thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động và phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền, đối tượng sử dụng, diện tích đất, mục đích sử dụng, hoặc nguồn gốc đất, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Vì vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp, mặc dù các hộ gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu không rõ nguồn gốc đất hoặc thủ tục cấp không đầy đủ, Giấy chứng nhận này có thể bị thu hồi nếu vi phạm quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013.

2. Về việc các gia đình khác lên làm nương trồng trọt và chứng minh là đất khai hoang?

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất”

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước khi Luật này có hiệu lực thi hành và không có các giấy tờ theo Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu địa phương xác nhận đất sử dụng ổn định và không tranh chấp, và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Với việc gia đình trên đã sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 và đáp ứng các quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, các gia đình này có thể được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, gia đình bạn cần cung cấp chứng cứ cho tòa án để chứng minh Giấy chứng nhận không vi phạm quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013. Các chứng cứ cần bao gồm:

Căn cứ Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015:

Điều 94. Nguồn chứng cứ

Chứng cứ có thể thu thập từ các nguồn sau:

1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.

2. Vật chứng.

3. Lời khai của đương sự, người làm chứng.

4. Kết luận giám định, biên bản thẩm định.

5. Văn bản công chứng, chứng thực.

6. Các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 3 Nghị quyết 04/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao:

“Điều 3. Xác định chứng cứ quy định tại Điều 83 của BLTTDS”

1. Các tài liệu được giao nộp phải là bản chính hoặc bản sao công chứng hợp pháp.

2. Các tài liệu nghe nhìn phải có xác nhận về nguồn gốc và sự kiện liên quan.

Ví dụ 1: Trong vụ tai nạn giao thông, người bị hại cung cấp băng ghi hình, phải có văn bản xác nhận nguồn gốc của băng ghi hình.

Ví dụ 2: Nếu ông A ghi âm nội dung vay nợ, bản ghi âm phải có văn bản giải thích về sự kiện thu âm.

Chứng cứ là vật chứng phải có liên quan trực tiếp đến vụ việc dân sự.

Chứng cứ phải được thu thập và nộp đúng thủ tục của Bộ luật Tố tụng Dân sự và Nghị quyết này.

h) Kết quả định giá tài sản nếu tuân thủ thủ tục pháp lý.

3. Chứng cứ bằng ngôn ngữ dân tộc thiểu số hoặc ngoại ngữ phải có bản dịch công chứng hợp pháp.

Trả lời:

Trong tình huống này, việc bạn xây nhà lấn chiếm 5cm đất của hàng xóm là hành vi vi phạm quy định pháp luật và xâm phạm quyền lợi về đất đai của gia đình anh ấy, theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn chiếm, phá hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố...".

Vì vậy, trong trường hợp này, hai bên có thể thỏa thuận mức bồi thường. Nếu không đạt được thỏa thuận, mức giá bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá đất tại thời điểm tranh chấp, theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Nếu không thể thỏa thuận, hai bên có thể gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu hòa giải. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện hòa giải. Kết quả hòa giải sẽ được lập biên bản và nếu có thay đổi về ranh giới đất đai, việc thực hiện sẽ theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2013:

"5. Đối với trường hợp hòa giải thành có sự thay đổi về ranh giới thửa đất, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các tranh chấp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định công nhận sự thay đổi ranh giới thửa đất, cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất."

Trong trường hợp tranh chấp không được giải quyết qua hòa giải cấp xã và phải đưa ra Tòa án, Tòa án sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của các bên để đưa ra phán quyết. Nếu bạn đã xây dựng nhà ở trên phần đất bị lấn chiếm, bạn sẽ không phải tháo dỡ nhà ở để trả lại đất cho hàng xóm, vì đây không phải là trường hợp phải phá dỡ nhà theo quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở 2014, về các trường hợp phải phá dỡ nhà:

"1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ và đã có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền về chất lượng công trình.

2. Nhà ở phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà ở phải phá dỡ theo quy định của pháp luật xây dựng".

Trong trường hợp này, bạn sẽ phải bồi thường cho phần diện tích lấn chiếm theo phán quyết của Tòa án, dựa trên giá đất tại địa phương vào thời điểm tranh chấp.

Phán quyết của Tòa án sẽ có hiệu lực và buộc các bên phải tuân theo.

Trân trọng ./.