Buzz
1. Định nghĩa về đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp, như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, v.v. Đây là tài nguyên sản xuất chủ yếu, vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động đặc biệt, không thể thay thế trong ngành nông - lâm nghiệp.
2. Các loại đất nông nghiệp theo quy định pháp luật:
Dựa theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được phân loại như sau:
Điều 10: Phân loại đất:
" 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.."
3. Liệu có thể xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hợp pháp không?
Kính chào Luật sư Mytour, tôi hiện đang sinh sống tại Đồng Nai. Ba mẹ tôi sở hữu một mảnh đất trồng cây lâu năm rộng 800 mét vuông. Do ba mẹ tôi đã lớn tuổi, nên muốn chia mảnh đất này cho ba chị em chúng tôi, mỗi người sẽ nhận một phần để xây nhà, tạo điều kiện thuận lợi khi mỗi người có gia đình riêng. Gia đình tôi đã gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã Long Hưng, nhưng họ chỉ trả lại hồ sơ và thông báo rằng không thể thực hiện việc chia đất. Tôi đã hỏi lý do tại sao không thể tách đất khi đây là tài sản do ba mẹ tôi để lại, nhưng các cán bộ đất đai không giải thích rõ ràng.
Kính mong Luật sư có thể giải đáp giúp tôi, vì gia đình chúng tôi làm nông và không am hiểu nhiều về các quy định pháp lý.
Xin cảm ơn Luật sư, rất mong nhận được sự phản hồi từ Luật sư.
Luật sư giải đáp:
- Đầu tiên, về các điều kiện để thực hiện tách thửa đất, gia đình bạn cần đảm bảo các yêu cầu tối thiểu khi tách thửa tại Đồng Nai:
Điều 4: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp:
1. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500 m2 (năm trăm mét vuông).
2. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000 m2 (một nghìn mét vuông).
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của gia đình bạn nằm ở xã Long Hưng. Trong trường hợp này, gia đình bạn cần phải đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách đối với đất nông nghiệp tại khu vực đô thị (bao gồm cả xã Long Hưng), yêu cầu là ít nhất 500 m2. Với diện tích hiện tại là 800 m2, gia đình bạn vẫn không thể đáp ứng điều kiện trên nếu muốn chia thành ba thửa đất.
- Thứ hai, nếu gia đình bạn vẫn muốn tách thửa, một giải pháp có thể cân nhắc là chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Hiện tại, các điều kiện để tách thửa đất thổ cư tại xã Long Hưng được quy định như sau:
Điều 3: Diện tích tối thiểu đối với loại đất ở:
1. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa
a) Đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60 m2 (sáu mươi mét vuông).
Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 5 m (năm mét);
Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).
b) Đất ở tại nông thôn là 80 m2 (tám mươi mét vuông) và cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).
c) Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại các điểm a và điểm b khoản này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình; diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, công trình nhưng chưa thu hồi đất.
2. Đối với các dự án trong khu dân cư việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần tham khảo Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 về những trường hợp phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền như sau:
Điều 57: Chuyển mục đích sử dụng đất:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trong trường hợp này, theo điểm d của Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, gia đình bạn cần thực hiện các yêu cầu sau:
- Cần có sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền.
- Gia đình bạn có thể chuyển đổi 180 m2 đất sang mục đích thổ cư để đáp ứng điều kiện tách thửa tại xã Long Hưng, tỉnh Đồng Nai.
- Đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi thực hiện việc chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang đất thổ cư.
Do đó, để gia đình bạn có thể xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất nông nghiệp, cần thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trước. Sau khi hoàn tất chuyển đổi, bạn sẽ tiến hành tách thửa nếu muốn chia đất cho ba người trong gia đình. Số tiền bạn phải đóng sẽ là chênh lệch giữa giá đất thổ cư và giá đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm), với mức giá thay đổi tùy theo từng địa phương và vị trí của thửa đất.
4. Mức hạn chế giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình và cá nhân tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp là gì?
Mức hạn chế giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối cho mỗi hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:
- Mỗi loại đất không vượt quá 03 héc ta đối với các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long;
- Mỗi loại đất không vượt quá 02 héc ta đối với các tỉnh, thành phố khác thuộc trung ương.
5. Mức hạn chế giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp là gì?
Khi hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối, tổng diện tích đất giao không vượt quá 05 héc ta.
Khi hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm, thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 05 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn thuộc đồng bằng; và không quá 25 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở khu vực trung du, miền núi.
Khi hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất, hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá 25 héc ta.
