Buzz
1. Các quy định chung về điều kiện cấp sổ đỏ và tách thửa
1.1 Điều kiện để được cấp sổ đỏ
Theo Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có quy định rõ về các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất:
| STT | NHỮNG GIẤY TỜ CẦN CÓ |
| 1 | Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; |
| 2 | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; |
| 3 | Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; |
| 4 | Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; |
| 5 | Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; |
| 6 | Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ của cấp cho người sử dụng đất; |
| 7 | Ngoài ra, có các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 Theo quy định của chính phủ: + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký đất ruộng theo chỉ thị. |
| 8 | Bản sao các giấy tờ có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp lại giấy tờ đó. Khi người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đáp ứng được điều kiện cấp sổ đỏ thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho. Trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì điều kiện cấp sổ đỏ sẽ tuân theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013: |
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sẽ được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
- Đang trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn;
- Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004;
- Không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai;
- Được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với các khu vực đã có quy hoạch.
1.2 Điều kiện để thực hiện tách thửa
Để thực hiện việc tách thửa, cần đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật như sau:
- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án;
- Đất còn thời gian sử dụng;
- Thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố.
Ngoài ra, khi thực hiện tách thửa hoặc tách sổ đỏ, cần đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu. Không có quy định bắt buộc đất phải thuộc quy hoạch để được tách thửa. Nếu chỉ thực hiện tách thửa, người dân sẽ phải đóng phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu việc tách thửa đi kèm với chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng chung, thì phải nộp thêm phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
2. Diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ và tách sổ đỏ là bao nhiêu?
Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn. Theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất, tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương. Do đó, diện tích tối thiểu cho phép tách thửa có sự khác biệt giữa các tỉnh thành. Mặc dù các quy định về điều kiện tách thửa có thể khác nhau giữa các địa phương, điểm chung là diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định.
Theo quy định của pháp luật, không có yêu cầu về diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ cần đáp ứng các điều kiện khác đã được quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận. Đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu vẫn thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thửa đất đó vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể, thửa đất đang sử dụng, dù diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nếu được hình thành trước khi văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu có hiệu lực và đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận, vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Thửa đất đang sử dụng đã được hình thành từ trước khi văn bản quy định về diện tích tối thiểu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành;
- Thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Pháp luật cho phép tách thửa đất, ngay cả khi thửa đất không đáp ứng được yêu cầu về diện tích tối thiểu, miễn là phần diện tích nhỏ hơn này sẽ được hợp thửa với thửa đất khác. Cụ thể, nếu người sử dụng đất muốn tách thửa thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, và đồng thời yêu cầu hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu, thì việc tách thửa sẽ được chấp nhận. Khi đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp cho thửa đất mới.
Mỗi tỉnh sẽ quy định riêng về điều kiện và diện tích tối thiểu cho việc tách thửa, và những quy định này sẽ được thể hiện trong các quyết định của từng tỉnh.
