Độc lập trong quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Hơn 20 năm đổi mới, đất nước ta tiếp tục phát triển mạnh mẽ với mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh”. Chính sách của Đảng và Luật Đất đai luôn được cập nhật và hoàn thiện, với các quy định mở rộng quyền của người sử dụng đất. Nhà nước khẳng định vai trò bảo vệ quyền lợi hợp pháp và địa vị pháp lý của người sử dụng đất.

1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đề cập đến quyền lợi của các chủ thể được phép khai thác, hưởng lợi từ việc sử dụng đất mà Nhà nước cấp, cho thuê, hoặc chuyển nhượng thông qua các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,...

Người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng đất theo các hình thức như giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), hoặc được công nhận quyền sử dụng đất, theo thời gian quy định. Điều 5 của Luật Đất đai liệt kê các đối tượng được công nhận là người sử dụng đất.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là nguyên tắc cốt lõi trong lĩnh vực pháp lý về đất đai. Mặc dù đất đai có thể được sử dụng bởi nhiều tổ chức, cá nhân với mục đích khác nhau, nhưng tất cả đất đai trên lãnh thổ quốc gia vẫn thuộc quyền sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Theo Điều 53 của Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định rõ ràng: "Đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, lợi ích vùng biển, vùng trời, các tài nguyên thiên nhiên khác, và các tài sản do Nhà nước quản lý đều là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, và thực hiện quản lý thống nhất." Điều 4 của Luật Đất đai cũng nhấn mạnh: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Cách hiểu tổng quan về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai có thể tóm gọn như sau: "Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là hệ thống các quy phạm pháp lý điều chỉnh mối quan hệ sở hữu đất đai, trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu và có quyền chiếm hữu, sử dụng, và quyết định về đất đai."

Đặc điểm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam bao gồm: Quyền sở hữu đất đai được thực hiện qua các cơ quan và cấp bậc khác nhau, thông qua cơ chế đại diện. Đất đai không thuộc quyền sở hữu có thể chuyển nhượng. Chế độ pháp lý đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất không hoàn toàn thống nhất. Việc thực hiện quyền sở hữu đất đai luôn phải đảm bảo công bằng xã hội.

2. Tính độc lập của quyền sử dụng đất

Mặc dù quyền sử dụng đất (QSDĐ) phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vẫn tồn tại các yếu tố độc lập thể hiện rõ trong quá trình khai thác và sử dụng đất.

Thứ nhất, tính trực tiếp và cụ thể

Mặc dù không phải là chủ sở hữu đất đai, người sử dụng đất có quyền chiếm hữu đất đai một cách trực tiếp và cụ thể. Việc người sử dụng đất thực hiện hành vi chiếm hữu trực tiếp thể hiện sự độc lập trong việc sử dụng đất, không phụ thuộc vào sự đại diện của Nhà nước hay các chủ thể khác. Nhà nước và các bên liên quan cần tôn trọng quyền chiếm hữu của người sử dụng đất.

Thứ hai, tính ràng buộc

Mặc dù các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sử dụng đất bị chi phối và kiểm soát, chúng vẫn giữ được tính độc lập. Điều này thể hiện sự độc lập cao nhất của quyền sử dụng đất. Nhà nước đảm bảo bảo vệ đầy đủ quyền lợi dân sự của người sử dụng đất đối với QSDĐ. Cụ thể, người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn QSDĐ (Điều 167). Các giao dịch này là độc lập vì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng QSDĐ cho bất kỳ chủ thể nào đáp ứng điều kiện và mục đích sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, tất cả các giao dịch này đều phải tuân theo sự quản lý của Nhà nước, thông qua việc đăng ký và công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền.

Một số ví dụ cụ thể: đối với các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng cho bất kỳ đối tượng nào đủ điều kiện mà Nhà nước quy định. Các yếu tố như giá trị chuyển nhượng, mức phạt vi phạm và tiền cọc hợp đồng đều do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận. Đối với việc cho thuê và cho thuê lại đất, chủ sở hữu có quyền cho thuê cho bất kỳ đối tượng nào đủ điều kiện sử dụng đất đúng mục đích, với diện tích cho thuê không vượt quá diện tích đất mà họ đang sở hữu. Việc thế chấp và góp vốn QSDĐ được thực hiện hợp pháp, mang tính độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Điều này giúp người sử dụng đất dễ dàng đầu tư vào đất đai và thúc đẩy sự gia tăng giá trị của đất.

Thứ ba, tính tự quyết định

Người sử dụng đất hoàn toàn có quyền tự quyết định về hình thức, mục đích, thời hạn, diện tích và giá trị đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất, một cách độc lập với Nhà nước. Điều này thể hiện qua những điểm sau:

Mục đích sử dụng đất: Pháp luật quy định rằng các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước, vì vậy người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích mà không cần sự xin phép trong những trường hợp không bị hạn chế (Điều 57, Luật Đất đai).

Giá đất thực tế có sự linh hoạt, và việc xác lập giao dịch sẽ tôn trọng thỏa thuận của người sử dụng đất. Thực tế, giá đất thị trường hiện nay cao hơn nhiều so với khung giá đất và bảng giá đất. Điều này cho thấy tính độc lập của người sở hữu quyền sử dụng đất. Dựa trên tình hình phát triển kinh tế và xã hội tại khu vực mình sinh sống, người dân hoàn toàn có quyền quy định mức giá cho thuê, chuyển nhượng, và các giao dịch khác. Đặc biệt, khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định rằng “Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất”. Điều này chứng minh rằng giá đất trên thị trường (được xác định qua thỏa thuận của người sử dụng đất) có thể vượt qua khung giá mà Nhà nước đã công bố.

Thứ tư, quyền khai thác đất đai

Quyền sử dụng đất của người sở hữu quyền sử dụng đất cho phép họ khai thác đất đai phục vụ cho các hoạt động kinh tế xã hội cá nhân. Nhờ đó, người sử dụng đất có quyền độc lập trong việc hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư từ đất đai. Điều này thể hiện sự độc lập trong việc thu lợi từ hoạt động khai thác đất của mình.

Điều 166 của Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau: “2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất”. Người sử dụng đất có quyền tự quyết trong việc khai thác đất đai phục vụ cho các hoạt động kinh tế. Đây là yếu tố quan trọng thể hiện sự độc lập trong quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất hoàn toàn độc lập trong việc hưởng lợi nhuận và thành quả từ các hoạt động khai thác đất. Tùy theo loại đất đang sử dụng, lợi ích thu được có thể khác nhau. Ví dụ, đối với đất nông nghiệp, lợi ích sẽ là các sản phẩm nông sản, thực phẩm, hoa màu, trong khi đối với đất ở, lợi ích có thể là xây dựng nhà ở hoặc cho thuê. Việc khai thác đất đai để nâng cao hiệu quả kinh tế và hưởng các thành quả này chính là yếu tố phân biệt sự độc lập trong việc sử dụng đất.

Người sử dụng đất có thể tự do sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, tạo công ăn việc làm, gia tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và công nhận quyền sở hữu đất đai thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất có quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Họ có quyền tự do khai thác và sử dụng đất theo mục đích của mình, hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư, hoặc cho phép người khác sử dụng đất và thu lợi từ việc cho thuê quyền sử dụng đất, mà không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước hoặc các chủ thể khác.

Kể từ Hiến pháp năm 1980, chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam đã có những thay đổi căn bản. Trước đây, còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau, nhưng hiện nay, chúng ta đã thực hiện quốc hữu hóa đất đai và xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thay vào đó, trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Do đó, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, quyền sử dụng đất của người dân vừa phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vừa thể hiện tính độc lập được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai và các văn bản pháp lý liên quan.