Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành.

1. Lịch sử hình thành và sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản.

Sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, đến nay đã trải qua khoảng 26 năm, song hành với quá trình đổi mới của đất nước.

Dựa trên sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội và các chính sách pháp lý, thị trường bất động sản có thể được chia thành 7 giai đoạn kể từ khi hình thành và phát triển cho đến nay.

• Giai đoạn tự phát trước 1993: Thị trường đất đai ở Việt Nam chưa được hình thành rõ ràng. Trong giai đoạn này, các quy định pháp lý không đủ cơ sở pháp lý để chính thức hình thành thị trường bất động sản.
• Giai đoạn bùng nổ sơ khai từ 1993 đến 1996: Sự tác động của chính sách đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 1995. Thị trường chứng kiến cơn sốt đất lần đầu tiên trong giai đoạn 1993-1994, sau sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993.
• Giai đoạn khủng hoảng 1997-1999: Thị trường trải qua khó khăn do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á và sự biến động chu kỳ kinh tế.
• Giai đoạn 2000-2003: Thị trường bất động sản Việt Nam trở nên sôi động nhờ các chính sách phát triển đô thị, chính sách khu đô thị mới và các khu chung cư.
• Giai đoạn 2004-2005: Đây là thời kỳ trầm lắng của thị trường bất động sản.
• Giai đoạn phục hồi 2006-2007: Thị trường bất động sản hồi phục và phát triển mạnh mẽ nhờ việc hoàn thiện hành lang pháp lý qua các luật mới như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Cư trú, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư...
• Giai đoạn suy giảm 2008-2013: Thị trường chứng kiến sự suy giảm và bong bóng bất động sản, dẫn đến tình trạng đóng băng và sốt giả tạo của thị trường.

Trong vài năm gần đây, bắt đầu từ năm 2015, thị trường bất động sản đã phục hồi và phát triển mạnh mẽ sau thời gian suy giảm, đặc biệt ở các phân khúc nhà ở và văn phòng. Không chỉ ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, mà còn tại Hải Phòng, Đà Nẵng, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự nhộn nhịp với các yếu tố như giá cả ổn định, sự đa dạng về lựa chọn và tính thanh khoản cao.

Tóm lại, dựa trên sự biến động của thị trường trong 25 năm qua, chúng ta có thể chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt 1993-1994, giai đoạn đóng băng 1995-1996, giai đoạn bùng nổ 2001-2002, giai đoạn nguội lạnh 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất 2007-2010, giai đoạn suy giảm 2008-2013 và giai đoạn phát triển trở lại từ 2013 đến nay.

Mỗi bước thăng trầm của thị trường bất động sản đều gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách liên quan. Thực tế, giao dịch bất động sản ảo chiếm tỷ lệ lớn do sự bất đối xứng thông tin và sự khan hiếm thông tin, dẫn đến tranh chấp và kiện tụng giữa các bên. Điều này cũng là yếu tố khiến thị trường trải qua các giai đoạn suy giảm hoặc đóng băng sau những đợt sốt đất.

Vì vậy, việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản là một trong những giải pháp và biện pháp nhằm giải quyết vấn đề trên, với mục tiêu:

• Chức năng là một chủ thể trung gian được pháp luật công nhận, hoạt động với mục đích hỗ trợ các bên tham gia thị trường, giúp họ thuận lợi hơn trong việc thực hiện và ký kết các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản tạo ra một môi trường chuyên nghiệp, giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin giữa người bán và người mua, qua đó nâng cao hiệu quả và thúc đẩy sự phát triển của thị trường, đồng thời hạn chế các hành vi tự phát và nghề nghiệp cá nhân không chính thức, giúp thị trường trở nên trong sạch hơn.
• Cùng với các tổ chức trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển chung, hạn chế các giao dịch không minh bạch.
• Hơn nữa, sàn giao dịch bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài trong việc thuê hoặc mua quyền sử dụng đất, từ đó thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Các sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam được phân chia theo các loại hình bất động sản, bao gồm: nhà ở, diện tích bán lẻ, văn phòng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng.

2. Các điều kiện cần có để thành lập sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản là một đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản, vì vậy phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý nhất định. Pháp luật đã có các quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề này.

- Căn cứ Điều 69 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các điều kiện cần có để thành lập sàn giao dịch bất động sản bao gồm:

• Để hoạt động trong lĩnh vực này, tổ chức hoặc cá nhân phải thành lập doanh nghiệp.
• Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sàn giao dịch bất động sản cần có ít nhất hai nhân sự sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản phải có các quy chế hoạt động cụ thể, bao gồm tên, địa chỉ, cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng yêu cầu của hoạt động giao dịch bất động sản.

- Căn cứ Khoản 6 Điều 2 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD

3. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Nguyên tắc đóng vai trò nền tảng, mọi hoạt động đều phải được thực hiện dựa trên những nguyên tắc nhất định. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định cụ thể về vấn đề này, nhưng căn cứ vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, có thể xác định được 5 nguyên tắc cụ thể như sau:

- Thứ nhất, tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cung cấp dịch vụ bất động sản có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc thuê sàn giao dịch của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho các hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Thứ hai, sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân mới được phép hoạt động. Nếu doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch, sàn đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đó.

- Thứ ba, sàn giao dịch phải đảm bảo hoạt động công khai, minh bạch và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.

- Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản, cùng với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản, phải chịu trách nhiệm đối với mọi hoạt động của sàn giao dịch mà họ thành lập.

- Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản cần phải có tên, địa chỉ, biển hiệu rõ ràng và phải thông báo việc thành lập của mình trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trước khi bắt đầu hoạt động, cần thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương nơi sàn giao dịch hoạt động.

4. Quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa ra các quy định chi tiết về vấn đề này trong Điều 71 và 72, cụ thể như sau:

5. Quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

Dựa trên Điều 73 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia vào sàn giao dịch bất động sản, được cụ thể hóa như sau:

- Các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền lợi dưới đây:

• Được yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ và thông tin liên quan đến bất động sản;
• Có quyền ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản;
• Được yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch gây ra;
• Các quyền lợi khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản cũng có những nghĩa vụ như sau:

• Tuân thủ quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• Chi trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp cung cấp dịch vụ sàn giao dịch;
• Đảm bảo bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Mytour