Buzz
1. Những trường hợp nào khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?
Điều kiện không đủ
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Trước hết, đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo Khoản 1 Điều 168 của cùng bộ luật này. Thứ hai, đất không được tranh chấp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Cuối cùng, quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo thi hành án, nhằm bảo vệ tính ổn định và an toàn của quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc xác định thời hạn sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, giúp đảm bảo quyền sử dụng đất luôn có hiệu lực và không gặp phải vấn đề pháp lý.
Nếu đất không đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu, quá trình chuyển nhượng sẽ bị tạm ngừng và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Hơn nữa, do đây là một giao dịch dân sự, các bên tham gia cần phải tuân thủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015. Điều này bao gồm việc đảm bảo các chủ thể có năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch, sự tự nguyện tham gia giao dịch, cũng như việc mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm pháp luật và không xâm hại đạo đức xã hội. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được coi là giả tạo nếu các bên lập ra giao dịch chỉ nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Trong trường hợp này, giao dịch giả tạo sẽ bị tuyên vô hiệu. Ngược lại, giao dịch bị che giấu vẫn giữ nguyên hiệu lực, trừ khi có các quy định khác về việc vô hiệu hóa trong Bộ luật này hoặc trong các văn bản pháp luật liên quan.
Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng đất thường trở nên vô hiệu vì có nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất được tạo ra nhằm che giấu các giao dịch vay tài sản hoặc đảm bảo thực hiện hợp đồng vay tài sản. Cũng có thể có những trường hợp bên liên quan muốn tránh nghĩa vụ trả nợ, vì vậy họ lập ra các hợp đồng giả tạo để tẩu tán tài sản và tránh trách nhiệm đối với bên thứ ba.
Hợp đồng chuyển nhượng đất trong những trường hợp này không chỉ là một giao dịch thông thường mà còn trở thành công cụ để che giấu mục đích và thực tế của các giao dịch khác. Việc lập ra các hợp đồng giả tạo như vậy không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây ra những hậu quả nghiêm trọng đối với tính minh bạch và công bằng của hệ thống pháp lý và thị trường.
Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực
Giao dịch đất đai là một quá trình đặc biệt, đòi hỏi phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về hình thức để đảm bảo tính minh bạch và hiệu lực của các hợp đồng. Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp lý. Nếu không thực hiện công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu.
Tuy nhiên, có một ngoại lệ được quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015. Cụ thể, nếu giao dịch dân sự đã được lập bằng văn bản nhưng không tuân thủ quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, giao dịch vẫn có thể có hiệu lực nếu ít nhất hai phần ba nghĩa vụ đã được thực hiện bởi các bên. Trong trường hợp này, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch theo yêu cầu của bất kỳ bên nào mà không cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Quy định này cho thấy sự linh hoạt của pháp luật trong việc xử lý các tình huống đặc biệt, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch đất đai.
Hợp đồng vi phạm quy định pháp luật
Theo Điều 123 Bộ Luật Dân sự 2015, các giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội sẽ bị coi là vô hiệu. Điều cấm của luật là những hành vi pháp lý mà pháp luật không cho phép thực hiện. Đạo đức xã hội, trong khi đó, đề cập đến các chuẩn mực hành xử chung mà cộng đồng xã hội công nhận và tôn trọng trong cuộc sống.
Vì vậy, Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu nếu có đủ chứng cứ chứng minh rằng hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với các giá trị đạo đức xã hội. Quyết định này không chỉ bảo vệ tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch, mà còn đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia, đặc biệt trong giao dịch nhà đất, nơi mà sự tuân thủ pháp luật và đạo đức xã hội là yếu tố quyết định để bảo vệ uy tín và lợi ích của các bên.
2. Hệ quả pháp lý đối với hợp đồng khi người bán đất qua đời
Hợp đồng mua bán đất đai, tương tự như các giao dịch dân sự khác, yêu cầu các bên tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015, "Năng lực pháp luật dân sự của một cá nhân bắt đầu từ khi người đó sinh ra và kết thúc khi người đó qua đời."
Dựa trên quy định trên, có thể thấy rằng năng lực pháp luật dân sự của một cá nhân chấm dứt khi họ qua đời. Điều này đồng nghĩa với việc tư cách chủ thể của cá nhân cũng kết thúc từ thời điểm mất, không còn khả năng tham gia vào các quan hệ dân sự dưới tư cách là chủ thể của quan hệ đó, bao gồm các giao dịch tài sản và giao dịch dân sự khác.
Thông thường, khi một cá nhân ký kết hợp đồng nhưng đã qua đời, hai tình huống chính có thể phát sinh:
1. Hợp đồng vẫn có giá trị nếu có thể chuyển giao quyền thực hiện hợp đồng cho cá nhân hoặc pháp nhân khác. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hợp đồng có thể bị chấm dứt nếu không có người thừa kế tiếp tục thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi theo hợp đồng, ví dụ như khi không có ai tiếp nhận quyền lợi và nghĩa vụ từ hợp đồng.
2. Hợp đồng sẽ bị chấm dứt nếu việc thực hiện hợp đồng phụ thuộc vào cá nhân đó, theo Khoản 2 Điều 422 Bộ Luật Dân sự 2015. Tình huống này thường xảy ra khi hợp đồng yêu cầu sự tham gia của cá nhân đó, hoặc khi việc thực hiện hợp đồng liên quan đến các yếu tố đặc thù chỉ có cá nhân đó mới có thể thực hiện.
3. Liệu hợp đồng chuyển nhượng đất đai của người bán đã qua đời có bị vô hiệu hay không?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu xác nhận của tổ chức công chứng. Trong trường hợp người bán đã qua đời nhưng hợp đồng vẫn được công chứng, người mua vẫn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính ổn định của giao dịch.
Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng giữa bên bán và bên mua không được lập thành hợp đồng công chứng hoặc không có giá trị pháp lý, người mua vẫn có thể khôi phục quyền lợi. Họ có thể trình bày chứng cứ như hợp đồng ủy quyền, giấy tờ viết tay, và nếu đã thực hiện trên hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng, họ có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Khi xảy ra tranh chấp giữa người mua và người thừa kế của người bán, các quy định tại Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 và Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 tạo ra cơ sở pháp lý để giải quyết. Cả hai bên đều có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp một cách công bằng, đúng theo quy định pháp luật.
