Buzz
1. Khi cá nhân tự xây dựng nhà, liệu có cần phải nộp thuế xây dựng hay không?
Phản hồi:
Xin chào, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Mytour. Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra những tư vấn sau đây:
Việc xây dựng nhà ở cá nhân sẽ phải nộp thuế theo từng lần phát sinh, theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn cách tính thuế đối với hoạt động xây dựng không bao gồm nguyên vật liệu, chi tiết như sau:
"a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt đã hoàn thành và được nghiệm thu, bàn giao trong năm dương lịch. Trong trường hợp không bao gồm nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, doanh thu tính thuế sẽ không tính đến giá trị của các nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị này."
b) Mức thuế áp dụng trên doanh thu
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với những cá nhân nộp thuế theo từng lần phát sinh sẽ được áp dụng tương tự như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán, theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 của Thông tư này.
c) Xác định số thuế phải nộp
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | x | Tỷ lệ thuế GTGT |
| Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế TNCN | x | Tỷ lệ thuế TNCN |
Điều b khoản 2 Điều 2 của Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định rằng:
"- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%."
Theo thông tin bạn cung cấp, việc xây dựng nhà của bạn là do cá nhân tự thực hiện. Bạn tự thuê nhân công, mua vật liệu và nhờ người thân hỗ trợ xây dựng. Theo hướng dẫn tại Công văn 3700/TCT/DNK, trong trường hợp cá nhân tự xây nhà, hướng dẫn cụ thể như sau:
“ Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay”
Dựa trên Công văn số 3700 TCT/DNK ngày 11-11-2004 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân, trong đó quy định rõ: "Trong trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng), cần kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình."
Trong trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật liệu xây dựng và thuê công nhân xây dựng riêng lẻ (không có hợp đồng), hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không có hợp đồng hay chứng cứ chứng minh việc thuê thầu, thì chủ hộ gia đình sẽ là người phải nộp thuế thay. Tuy nhiên, cơ quan thuế không thu thuế đối với vật liệu xây dựng của nhà tư nhân. Một trường hợp khác là nếu chủ hộ gia đình và chủ thầu xây dựng thỏa thuận nộp thuế do chủ nhà thực hiện, thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai và nộp thuế.
Trong trường hợp này, bạn có nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với phần giá trị tiền thuê nhân công tính trên diện tích xây dựng.
Trân trọng.
2. Trong trường hợp xây dựng nhà trên mảnh đất của gia đình chồng, khi ly hôn, có được chia tài sản không?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ vào Điều 33 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quy định về tài sản chung của vợ chồng:
"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và chồng bạn đã sống chung với gia đình chồng từ năm 1993 cho đến nay. Trong thời gian này, hai vợ chồng đã xây nhà trên mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên chồng bạn. Tuy nhiên, bạn không cung cấp rõ thời điểm cấp Sổ đỏ cho chồng bạn, có phải là trong thời kỳ hôn nhân hay trước khi kết hôn? Cũng không rõ liệu mảnh đất này là do bố mẹ chồng tặng cho riêng chồng bạn, hay là tài sản chung của cả hai vợ chồng, hay do chồng bạn mua lại từ người khác. Do đó, việc chia tài sản này sẽ phụ thuộc vào từng tình huống cụ thể như sau:
- Về mảnh đất:
Trường hợp thứ nhất: Nếu mảnh đất này thuộc sở hữu của chồng bạn trước khi kết hôn hoặc được chồng bạn có được trong thời kỳ hôn nhân, nhưng chồng bạn có bằng chứng chứng minh việc nhận chuyển nhượng từ người khác là giao dịch cá nhân của chồng bạn (từ tiền tặng riêng) hoặc đất này được bố mẹ chồng tặng cho riêng chồng bạn trước khi kết hôn, hoặc chồng bạn thừa kế đất này. Trong trường hợp này, nếu chồng bạn không có thỏa thuận với bạn về việc nhập mảnh đất này vào tài sản chung trong hôn nhân, thì mảnh đất này sẽ được coi là tài sản riêng của chồng bạn và sẽ không được chia khi ly hôn.
Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nhưng hai vợ chồng đã thỏa thuận để chồng bạn đứng tên trên Sổ đỏ cho cả hai, hoặc dù trước đó mảnh đất là tài sản riêng của chồng bạn như trường hợp thứ nhất, nhưng chồng bạn đã đồng ý nhập tài sản riêng vào tài sản chung trong hôn nhân, thì mảnh đất này sẽ là tài sản chung của cả hai vợ chồng. Khi ly hôn, tài sản này sẽ được phân chia. Tuy nhiên, để việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung có hiệu lực, hai vợ chồng bạn phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai, tức là phải có văn bản thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực và nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, quận, thị xã, thành phố để đăng ký biến động đất đai. Căn cứ vào Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung phải tuân thủ các quy định này.
"1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."
- Về tài sản trên mảnh đất:
Nhà ở và các công trình phụ trên đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân sẽ được coi là tài sản chung của cả hai vợ chồng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Dù mảnh đất này là tài sản riêng của chồng bạn, nếu cả hai vợ chồng cùng góp sức xây dựng nhà và các công trình phụ, những tài sản này vẫn sẽ được coi là tài sản chung. Khi ly hôn, tài sản này sẽ được phân chia giữa hai vợ chồng.
Trân trọng./.
3. Chủ thuê xây dựng nhà có trách nhiệm bồi thường khi xảy ra tai nạn không?
Luật sư tư vấn:
Theo Điều 145 của Bộ luật Lao động năm 2012, quyền lợi của người lao động bị tai nạn lao động hoặc mắc bệnh nghề nghiệp được quy định như sau:
"1. Người lao động tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc được hưởng chế độ tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp theo quy định của Luật bảo hiểm xã hội.
2. Người lao động thuộc đối tượng tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc mà người sử dụng lao động chưa đóng bảo hiểm xã hội cho cơ quan bảo hiểm xã hội, thì được người sử dụng lao động trả khoản tiền tương ứng với chế độ tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp theo quy định của Luật bảo hiểm xã hội.
Việc chi trả có thể thực hiện một lần hoặc hằng tháng theo thỏa thuận của các bên.
3. Người lao động bị tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp mà không do lỗi của người lao động và bị suy giảm khả năng lao động từ 5% trở lên thì được người sử dụng lao động bồi thường với mức như sau:
a) Ít nhất bằng 1,5 tháng tiền lương theo hợp đồng lao động nếu bị suy giảm từ 5,0% đến 10% khả năng lao động; sau đó cứ tăng 1,0% được cộng thêm 0,4 tháng tiền lương theo hợp đồng lao động nếu bị suy giảm khả năng lao động từ 11% đến 80%;
b) Ít nhất 30 tháng tiền lương theo hợp đồng lao động cho người lao động bị suy giảm khả năng lao động từ 81% trở lên hoặc cho thân nhân người lao động bị chết do tai nạn lao động.
4. Trường hợp do lỗi của người lao động thì người lao động cũng được trợ cấp một khoản tiền ít nhất bằng 40% mức quy định tại khoản 3 Điều này.”
Căn cứ vào Bộ luật Lao động 2012, khi người lao động gặp phải tai nạn lao động, người sử dụng lao động sẽ có nghĩa vụ bồi thường hoặc cấp trợ cấp, tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.
Người sử dụng lao động bao gồm doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng lao động với người lao động; trong trường hợp là cá nhân, phải đảm bảo đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Dựa trên thông tin bạn cung cấp, bạn là chủ nhà và đã ký hợp đồng với chủ đầu tư theo hình thức chìa khóa trao tay. Tuy nhiên, bạn chưa làm rõ các điều khoản trong hợp đồng giữa bạn và bên thầu xây dựng. Nếu hợp đồng có quy định về trách nhiệm bồi thường khi có tai nạn xảy ra trong quá trình làm việc, thì sẽ thực hiện theo các điều khoản đã thỏa thuận giữa hai bên.
Trong trường hợp hợp đồng thuê xây dựng không đề cập đến vấn đề bồi thường tai nạn, bạn với tư cách là chủ nhà chỉ có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký, và không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Trân trọng ./.
4. Pháp luật quy định như thế nào về việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ?
Căn cứ vào nhu cầu nhà ở công vụ của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập kế hoạch vốn và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt. Đối với các địa phương được hỗ trợ ngân sách trung ương hàng năm và gặp khó khăn trong việc huy động vốn xây dựng nhà ở công vụ, cần báo cáo Bộ Xây dựng để phối hợp cùng Bộ Tài chính và Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét và quyết định.
2. Đối với nhà ở công vụ dành cho các đối tượng thuê theo sự quản lý của các cơ quan trung ương (bao gồm cả nhà ở thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an), nguồn vốn đầu tư sẽ được lấy từ ngân sách trung ương.
Cơ quan được giao nhiệm vụ xây dựng nhà ở công vụ cho các đối tượng thuộc cơ quan trung ương quản lý thuê cần gửi thông báo về nhu cầu vốn xây dựng cho Bộ Xây dựng, để cơ quan này phối hợp cùng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính lập kế hoạch vốn và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét và quyết định.
3. Các nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm:
a) Ngân sách trung ương, theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; ngân sách địa phương, theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
b) Tiền thu được từ việc bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các diện tích nhà, đất đã được bố trí làm công sở nhưng không còn nhu cầu sử dụng, theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
5. Pháp luật quy định như thế nào về việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở?
1. Trong trường hợp chủ đầu tư của dự án phát triển khu nhà ở hoặc khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở trong khu nhà ở hoặc khu đô thị, họ chỉ được huy động vốn theo các hình thức dưới đây:
a) Ký hợp đồng vay vốn với các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay hoặc người mua trái phiếu không có quyền ưu tiên mua hoặc đăng ký mua nhà ở;
b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
c) Ký hợp đồng hoặc văn bản góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở. Các bên tham gia chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc nhà ở dựa trên tỷ lệ vốn góp. Nếu các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở, chủ đầu tư chỉ có thể phân chia cho các đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và tuân thủ số lượng nhà ở phân chia theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều này;
d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở. Bên tham gia hợp tác chỉ có thể nhận phân chia lợi nhuận (tiền hoặc cổ phiếu) hoặc sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Nếu sản phẩm nhà ở được phân chia, phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở phân chia như tại điểm d khoản 3 Điều này;
đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (bao gồm chủ đầu tư cấp II trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, công trình nhà ở hỗn hợp), khi huy động vốn để xây dựng nhà ở, chỉ có thể thực hiện theo các hình thức quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 Điều này.
3. Chủ đầu tư các dự án tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khi huy động vốn để xây dựng nhà ở cần tuân thủ các điều kiện sau:
a) Đối với trường hợp tại điểm b khoản 1 Điều này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng và khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật. Khi các công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành, chủ đầu tư cấp I có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cấp II.
Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II muốn huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I, họ chỉ có thể ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu chưa hoàn tất chuyển nhượng theo quy định, việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;
b) Đối với trường hợp tại điểm c khoản 1 Điều này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư khi dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt và khởi công xây dựng, và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án theo quy định tại điểm e khoản này;
c) Đối với trường hợp tại điểm d khoản 1 Điều này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh khi dự án nhà ở đã được phê duyệt, đã giải phóng mặt bằng, bàn giao mốc giới và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án theo quy định tại điểm e khoản này.
Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh muốn bán hoặc cho thuê nhà ở đã phân chia, họ không được trực tiếp ký hợp đồng mà phải do chủ đầu tư ký với người mua hoặc thuê, sau khi đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định; nếu bên tham gia hợp tác đã nhận nhà và có chứng nhận quyền sở hữu, họ có thể ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê theo Luật Nhà ở và Nghị định này;
d) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức tại điểm c và d khoản 1 Điều này, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng để xác nhận theo quy định tại Điều 60 Nghị định này; số nhà ở còn lại phải thực hiện bán hoặc cho thuê theo quy định tại các điểm đ và e khoản này;
đ) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức tại điểm đ khoản 1 Điều này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, móng nhà đã xây dựng xong và hoàn tất thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật;
Việc xây dựng xong phần móng được xác định khi đài giằng móng hoàn thành (bao gồm cả xử lý nền nếu có) hoặc đạt đến sàn tầng thấp nhất của công trình và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức tại các điểm b, c, đ khoản 1 Điều này, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng ít nhất 15 ngày trước khi ký hợp đồng huy động vốn, nêu rõ hình thức huy động vốn và số vốn cần huy động, diện tích đất sẽ chuyển nhượng, và các chi tiết khác liên quan theo yêu cầu;
4. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích, không được dùng vào mục đích khác hoặc cho các dự án khác. Nếu huy động vốn không đúng hình thức hoặc không đáp ứng đủ điều kiện, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý và chủ đầu tư sẽ bị xử lý theo pháp luật.
Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn cụ thể về việc huy động vốn theo quy định tại Điều này.
Trân trọng./.
6. Quy định của pháp luật về khảo sát, thiết kế và xây dựng nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình, cá nhân như thế nào?
1. Việc khảo sát và thiết kế nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với những công trình nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị có tổng diện tích sàn từ 250m2 trở lên hoặc có chiều cao từ ba tầng trở lên (bao gồm tầng hầm), thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có đủ năng lực hoạt động trong lĩnh vực thiết kế xây dựng thực hiện.
2. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị với tổng diện tích sàn từ 250m2 trở lên hoặc có chiều cao từ ba tầng trở lên (tính cả tầng hầm), hộ gia đình, cá nhân phải thuê nhà thầu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng để thực hiện thi công xây dựng công trình.
3. Hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo việc xây dựng nhà ở phù hợp với thiết kế và Giấy phép xây dựng đã cấp. Đồng thời, phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật trong suốt quá trình xây dựng và chịu trách nhiệm đối với chất lượng công trình.
Việc xây dựng nhà ở cần phải đảm bảo an toàn cho con người và tài sản. Nếu có thiệt hại đối với người khác, hộ gia đình, cá nhân phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Tham khảo: Nghị định 71/2010/NĐ-CP
Mytour
---------------------------------
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;
