Buzz
1. Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?
Đảm bảo khoảng cách giữa các tòa nhà là một yêu cầu cụ thể trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nhằm bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng và bảo vệ sức khỏe người sử dụng.
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng hiện hành được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Thông tư này quy định chi tiết các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục công trình đối với các khu vực phát triển mới.
- Yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, công trình riêng biệt hoặc dãy nhà liền kề cần được quy định rõ trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Việc bố trí các công trình và xác định chiều cao của chúng phải đảm bảo giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực từ các yếu tố tự nhiên (như nắng, gió...) và tạo điều kiện thuận lợi cho vi khí hậu trong công trình, đồng thời tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.
- Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Trường hợp các công trình có chiều cao nhỏ hơn 46m
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của công trình phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng một nửa chiều cao của công trình, nhưng không được nhỏ hơn 7m.
Ví dụ: Đối với hai tòa nhà cao 40m, khoảng cách giữa hai cạnh dài của chúng phải ít nhất là 7m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ít nhất bằng 1/3 chiều cao của công trình, nhưng không được nhỏ hơn 4m.
- Nếu trong cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề và được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của các dãy nhà liền kề phải không nhỏ hơn 4m.
Trường hợp các công trình có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của công trình phải đảm bảo ít nhất 25m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình và đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải ít nhất là 15m.
Lưu ý: Khoảng cách giữa các công trình có chiều cao khác nhau sẽ được áp dụng theo quy định đối với công trình có chiều cao lớn hơn. Cụ thể, nếu một tòa nhà cao 30m và một tòa nhà cao 60m, thì khoảng cách giữa hai tòa nhà cần phải tuân theo quy định dành cho công trình có chiều cao từ 46m trở lên.
Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi bằng nhau, mặt công trình tiếp giáp với con đường giao thông lớn nhất sẽ được tính là cạnh dài của dãy nhà.
Như vậy, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng hiện hành, khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà được xác định tùy thuộc vào chiều cao của mỗi công trình.
2. Yêu cầu về mật độ xây dựng tối đa của lô đất
Ngoài việc đảm bảo an toàn về kết cấu, phòng cháy chữa cháy và môi trường cho người sử dụng, các công trình còn phải tuân thủ yêu cầu về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, nhưng phải tuân thủ các quy định trong bảng dưới đây cũng như yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình (thông tin về khoảng lùi công trình sẽ được trình bày tại mục 3).
Bảng 2.9 tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD
3. Yêu cầu về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi công trình được quy định tại mục 2.6.2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng, theo đó:
- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với các tuyến đường giao thông (áp dụng đối với các tuyến đường giao thông cấp khu vực trở lên) sẽ được quy định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, đồng thời phải tuân thủ các quy định trong bảng dưới đây:
Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng lùi công trình sẽ được áp dụng riêng biệt đối với phần đế công trình và phần tháp cao phía trên, tùy theo chiều cao của từng phần.
4. Xử lý vi phạm về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà như thế nào?
Nghị định 16/2022/NĐ-CP là văn bản quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng mới nhất hiện hành. Tuy nhiên, nghị định này không quy định cụ thể xử phạt hành vi vi phạm khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà mà xử phạt thông qua các quy định sau:
- Hành vi lập hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng không tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (theo điểm a khoản 2 Điều 11) sẽ bị phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, chủ sở hữu, hoặc người quản lý, sử dụng công trình. Đồng thời, sẽ bị buộc lập lại hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng theo đúng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
- Hành vi vi phạm quy định về việc sử dụng không đúng quy chuẩn kỹ thuật, áp dụng sai các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia trong quá trình xây dựng (theo khoản 4 Điều 26) sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Đồng thời, yêu cầu các công trình chưa khởi công hoặc đang thi công phải tuân thủ đúng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng.
