Liệu có thể chuyển nhượng đất tái định cư không?

1. Khái niệm về nhà đất tái định cư?

Nhà đất tái định cư là một thuật ngữ pháp lý chỉ các bất động sản nằm trong chính sách hỗ trợ bồi thường của Nhà nước trong trường hợp thu hồi đất. Mục đích của chính sách này là đảm bảo quyền lợi về nơi cư trú cho người dân, thông qua việc cấp nhà ở xây sẵn, nhà tái định cư, chung cư, hoặc cấp đất ở tại một khu vực khác với nơi cư trú trước đây của họ.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đều được Nhà nước bồi thường bằng nhà tái định cư. Để được cấp nhà tái định cư, người dân cần đáp ứng các điều kiện, bao gồm việc đất bị thu hồi là đất thổ cư và họ phải di chuyển nơi ở mà không có nhà ở nào khác trong khu vực nơi đất bị thu hồi. Cụ thể, nếu người dân mất nhà, phải chuyển đến nơi khác nhưng trong cùng khu vực không có nhà để họ ở, Nhà nước sẽ cấp cho họ một căn nhà hoặc căn hộ chung cư đã xây sẵn tại một địa phương khác để sinh sống.

Vậy câu hỏi đặt ra là, người nhận nhà đất tái định cư sẽ có quyền gì đối với tài sản này? Liệu họ có quyền bán lại nhà đất tái định cư không? Câu trả lời sẽ được giải đáp trong phần tiếp theo của bài viết dưới đây.

2. Có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà đất tái định cư không?

Mặc dù pháp luật hiện hành không quy định rõ ràng về khái niệm 'đất tái định cư' cũng như không có văn bản riêng biệt điều chỉnh loại đất này, thuật ngữ 'tái định cư' chỉ được đề cập trong các điều khoản của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, từ bản chất của đất tái định cư và kết hợp với các quy định trong Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể kết luận rằng nhà đất tái định cư về cơ bản là đất thổ cư. Những người nhận hỗ trợ nhà đất tái định cư sẽ có quyền và nghĩa vụ tương tự như đối với đất thổ cư thông thường.

Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất tái định cư, điều kiện tiên quyết là tài sản phải có sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, theo điều luật này, nhà đất tái định cư cần phải đáp ứng các yêu cầu sau đây để người dân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Đất không được có tranh chấp: Điều này có nghĩa là đất phải không có bất kỳ đơn khiếu nại, đơn kiến nghị, đơn trình báo hoặc đơn khởi kiện nào liên quan đến tranh chấp, đặc biệt là đối với nhà đất tái định cư có nhu cầu chuyển nhượng.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án. Điều này có nghĩa là đất không thể trở thành đối tượng thi hành án.

- Cuối cùng, đất không được thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Dựa trên các căn cứ nêu trên, có thể kết luận rằng người dân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư nếu đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp người dân vẫn thực hiện giao dịch mua bán nhà đất tái định cư mà chưa có sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro mà các bên tham gia cần phải nhận thức rõ để tránh những hậu quả không mong muốn. Cụ thể sẽ được phân tích chi tiết trong phần thứ 4 của bài viết này.

3. Quy trình mua bán nhà đất tái định cư mới nhất hiện nay

Quy trình mua bán nhà đất tái định cư tương tự như việc chuyển nhượng và mua bán đất ở thông thường. Theo đó, các bên tham gia giao dịch phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng này cần được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tái định cư là thủ tục bắt buộc.

Sau khi hoàn tất việc công chứng, các bên sẽ tiến hành thanh toán tiền và bên mua sẽ mang hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, kèm theo giấy tờ tuỳ thân và bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên bán và bên mua, theo thỏa thuận, hoặc nếu không đạt được thỏa thuận thì sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính một cách nhanh chóng sẽ giúp đẩy nhanh tiến trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Thủ tục xin cấp Sổ đỏ nhanh nhất năm 2023: Lệ phí cấp Sổ đỏ lần đầu?

Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ tại 63 tỉnh, thành phố năm 2023

4. Các rủi ro khi mua nhà đất tái định cư chưa có Sổ đỏ

Dù việc mua bán nhà đất tái định cư theo quy định bắt buộc phải có sổ hồng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thực tế nhiều người dân do lý do cá nhân chưa thể có sổ hồng theo yêu cầu. Tuy nhiên, nhu cầu mua bán nhà đất tái định cư vẫn không ngừng tăng, dẫn đến tình huống các bên thực hiện giao dịch mà không thông qua hợp đồng mua bán, mà thay vào đó là giao dịch thông qua hình thức ủy quyền.

Trong hình thức này, bên mua và bên bán thực hiện các công việc giống như giao dịch mua bán nhà đất thông thường. Cụ thể, bên mua sẽ trả tiền cho bên bán và bên bán sẽ giao nhà đất cho bên mua. Tuy nhiên, trong giấy ủy quyền, nội dung chỉ ghi rằng bên mua có quyền sử dụng nhà đất của bên bán, bao gồm quyền ở, tặng cho, mua bán, trong một khoảng thời gian nhất định, cho đến khi các bên hoàn tất thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với bên mua, vì họ có thể đối mặt với nguy cơ mất tiền mà không hay biết. Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt nếu bên bán qua đời. Ngoài ra, bên bán có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu nếu họ cho rằng việc bán cho bên thứ ba có lợi hơn. Dù bên mua có thể đòi lại tiền, nhưng thủ tục sẽ rất phức tạp. Thêm vào đó, việc chuyển nhượng cho bên thứ ba sẽ gặp khó khăn mặc dù hợp đồng ủy quyền cho phép. Việc này trở nên khó khăn vì nhà đất đã qua nhiều chủ sở hữu mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều văn phòng công chứng cũng không chấp nhận công chứng hợp đồng ủy quyền vì cho rằng chủ sở hữu ban đầu chưa bày tỏ rõ ý chí đồng ý cho việc ủy quyền lại.

Vì vậy, việc mua bán nhà đất tái định cư mà không có sổ hồng, thông qua giao dịch ủy quyền, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với bên mua. Người dân cần hết sức thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn hình thức giao dịch này.