Buzz
1. Liệu có thể thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng khi còn nợ tiền sử dụng đất?
Trả lời của Luật sư:
Thế chấp tài sản là hành động mà một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong khi không chuyển giao tài sản đó cho bên còn lại (gọi là bên nhận thế chấp).
Điều 168 của Luật Đất đai 2013 quy định rằng:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Theo quy định trên, để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, bạn cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính (xóa nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Khoản 2 Điều 12 của Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định về việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất như sau:
2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:
a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất và nhận được xác nhận từ cơ quan thuế, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gửi đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất để thực hiện thủ tục xóa ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Hồ sơ cần bao gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 15/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
+ Chứng từ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính;
2. Những hạn chế của việc thế chấp quyền đòi nợ theo quy định hiện hành?
Dù được áp dụng từ khá sớm, nhưng chế định pháp lý này vẫn còn khá xa lạ với nhiều doanh nghiệp Việt Nam. Trong bài viết này, tác giả sẽ khái quát các đặc điểm của biện pháp giao dịch bảo đảm này, chỉ ra những hạn chế của pháp luật hiện hành và đưa ra một số giải pháp thực tiễn cho doanh nghiệp.
Quyền đòi nợ là một loại quyền yêu cầu được quy định từ Điều 309 đến Điều 314 của Bộ luật Dân sự. Đây là quyền tài sản liên quan đến một khoản nợ, tức là một khoản tiền. Quyền đòi nợ được liệt kê tại Điều 322 của Bộ luật này như một trong những quyền tài sản có thể sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó, quyền đòi nợ còn có thể được mua bán theo quy định tại Điều 449 về việc mua bán quyền tài sản.
Pháp luật thực định không đưa ra định nghĩa cụ thể về quyền đòi nợ. Trước đây, Thông tư số 04/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp đã đưa ra định nghĩa về quyền đòi nợ theo hướng liệt kê quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng dịch vụ hoặc từ các căn cứ hợp pháp khác. Tuy nhiên, danh sách này đã bị bãi bỏ bởi Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 của Bộ Tư pháp, trong đó hướng dẫn đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án qua các phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, hoặc thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
3. Trường hợp người mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng mà không trả được nợ thì sẽ được giải quyết như thế nào?
1. Mẹ em chỉ ký hồ sơ thế chấp lần đầu vào năm 2013. Tuy nhiên, suốt những năm qua, mẹ em không ký thêm bất kỳ giấy tờ nào mà món vay vẫn tự động được đảo nợ và vay lại. Tháng 3/2017, cán bộ ngân hàng đã đến nhà mẹ em và yêu cầu mẹ em ký biên bản đánh giá lại giá trị tài sản. Việc này có vi phạm quy định nào không?
2. Bác em vay tiền để kinh doanh nhà hàng, nhưng nhà hàng đã dừng hoạt động từ tháng 11/2016. Tuy nhiên, vào các ngày 30/3 và 5/4/2017, vẫn có 02 giấy nhận nợ, giải ngân cho món vay mới trị giá 730 triệu đồng. Liệu đây có sai phạm gì không? Nếu gia đình em kiện, khả năng thắng kiện có cao không?
Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư trả lời:
Thế chấp là hành động mà một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản đó cho bên còn lại. Người thế chấp dùng tài sản của mình làm bảo đảm cho nghĩa vụ của bên khác. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn, người thế chấp sẽ phải dùng chính tài sản đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ này.
"Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp."
Cách thức xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Điều 303 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
"Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác".
Dựa trên các thông tin mà quý khách đã cung cấp, chúng tôi chưa thể đưa ra khuyến nghị cụ thể về việc thực hiện quyền khởi kiện của quý khách vì hiện tại chưa rõ những giấy tờ mà mẹ quý khách đã ký kết. Chúng tôi chỉ có thể đề nghị quý khách yêu cầu gia đình xác nhận lại các thông tin sau:
- Mẹ quý khách đã ký hợp đồng thế chấp cho khoản vay nào? Khoản vay này có thời hạn đến khi nào?
- Liệu có yếu tố nào trong nội dung thế chấp kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ không?
- Ngoài hợp đồng thế chấp, mẹ quý khách có ký kết bất kỳ hợp đồng hay giấy tờ nào khác không? Nếu có, đó là những loại giấy tờ gì?
4. Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ?
Trả lời:
Xin chào, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến dịch vụ tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề bạn nêu, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời như sau:
Thứ nhất, về tính hợp pháp của cam kết.
Căn cứ vào Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2015, về đại diện theo ủy quyền.
Điều 135. Căn cứ xác lập quyền đại diện
Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện (sau đây gọi là đại diện theo ủy quyền); theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là đại diện theo pháp luật).
Như vậy, Thỏa thuận ủy quyền định đoạt tài sản của hộ gia đình A và công ty X là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ hai, vấn đề về việc bán tài sản mà không có sự đồng ý.
Căn cứ vào Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về quyền của bên nhận thế chấp tài sản.
Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Do đó, Công ty X có quyền tiến hành xử lý (bao gồm bán) tài sản đảm bảo (cụ thể là mảnh đất) nếu A không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đúng theo thỏa thuận đã ký kết.
Thứ ba, về tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp.
Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Điều 298. Đăng ký biện pháp bảo đảm
1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Hiệu lực của giao dịch bảo đảm
1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:
a) Các bên có thoả thuận khác;
b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.
2. Việc mô tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm.
Như vậy, hợp đồng thế chấp giữa A và Công ty X sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký giao dịch thế chấp. Việc A và Công ty A không thực hiện đăng ký giao dịch thế chấp sẽ được coi là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng.
Căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về việc giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức.
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Theo đó, nếu có yêu cầu từ một trong các bên, Tòa án có thể tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu sau khi cho các bên một thời gian nhất định (do Tòa án quyết định) để thực hiện các nghĩa vụ về thủ tục (bao gồm việc đăng ký). Nếu sau thời gian này các bên vẫn không hoàn thành, Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Trân trọng.
5. Xử lý khi xây nhà trên đất đã thế chấp ngân hàng mà không trả được nợ?
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Mytour. Chúng tôi xin cung cấp sự tư vấn như sau đối với trường hợp của bạn:
Thứ nhất, bạn có quyền xây dựng nhà trên mảnh đất đã thế chấp tại Ngân hàng không?
Căn cứ vào Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, các quyền của bên thế chấp được quy định như sau:
- Khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên.
- Tiến hành đầu tư để nâng cao giá trị của tài sản thế chấp.
- Nhận lại tài sản thế chấp đang được giữ bởi bên thứ ba và lấy lại các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp từ bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã kết thúc hoặc được thay thế bằng phương thức bảo đảm khác.
- Được quyền bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản thế chấp nếu tài sản đó thuộc loại hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc trao đổi sẽ trở thành tài sản thế chấp.
- Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa, bên thế chấp có quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải đảm bảo rằng giá trị của hàng hóa trong kho vẫn đúng như thỏa thuận giữa các bên.
- Được phép bán, trao đổi, hoặc tặng tài sản thế chấp không thuộc hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.
- Có quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn về việc tài sản đang được thế chấp và cũng phải thông báo cho bên nhận thế chấp.
Do đó, căn cứ theo quy định trên, bạn có quyền xây dựng nhà trên đất thế chấp nhằm nâng cao giá trị của tài sản thế chấp.
Thứ hai, bạn cần xin Giấy phép gì khi tiến hành xây dựng nhà trên đất thế chấp?
Theo Khoản 1 Điều 95 của Luật xây dựng năm 2014, hồ sơ yêu cầu cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm các giấy tờ sau:
1. Đơn yêu cầu cấp giấy phép xây dựng;
2. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Bản vẽ thiết kế công trình xây dựng;
4. Đối với các công trình xây dựng có công trình liền kề, cần có bản cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.
Theo Điều 102 của Luật xây dựng năm 2014, quy trình xin cấp phép xây dựng nhà ở bao gồm các bước sau:
1. Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư phải nộp hai bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
2: Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, và cấp giấy biên nhận cho trường hợp hồ sơ đầy đủ theo quy định. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, sẽ hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện.
3: Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, đơn vị thẩm định có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ và thực hiện kiểm tra thực địa (nếu cần).
+ Kiểm tra các tài liệu thiếu, sai sót hoặc không đúng quy định và thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư để bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ.
+ Trong trường hợp hồ sơ bổ sung không đầy đủ, cơ quan cấp phép sẽ gửi thông báo bằng văn bản hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ. Nếu sau hai lần bổ sung, hồ sơ vẫn không đáp ứng yêu cầu, cơ quan cấp phép có quyền từ chối xem xét cấp giấy phép và sẽ thông báo cho chủ đầu tư.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành để quyết định cấp giấy phép xây dựng.
Bước 4: Nhận kết quả: Chủ đầu tư đến địa điểm tiếp nhận hồ sơ vào thời gian ghi trên giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Chủ đầu tư sẽ nhận giấy phép xây dựng cùng với hồ sơ thiết kế có dấu của cơ quan cấp phép, hoặc nhận văn bản trả lời (trong trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy phép).
Thứ ba, nếu bố mẹ bạn không trả được nợ cho Ngân hàng thì sẽ xảy ra hậu quả gì?
Theo Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, khi bố mẹ bạn không thanh toán được khoản nợ của ngân hàng, quyền sử dụng đất và nhà của bạn sẽ bị xử lý, cụ thể là:
Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Vì vậy, bạn không nên xây dựng nhà trên mảnh đất đang bị thế chấp, trừ khi bạn có đảm bảo rằng việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ sẽ không bị ảnh hưởng.
Trân trọng ./.
