Buzz
Liệu quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng đối với nhà cho thuê?
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về quyền sở hữu:
“Điều 158. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Theo khoản 2 Điều 160 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu:
“Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”
Với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà cho thuê, bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà không cần sự đồng ý của người thuê nhà, trừ khi có thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê giữa bạn và bên bán về việc thông báo.
Nhà cho thuê
Liệu người thuê nhà có bị chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà bán căn nhà cho thuê không?
Căn cứ Điều 127 Luật Nhà ở 2014, quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê:
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.”
Theo quy định tại Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê:
“Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Vì vậy, bên cho thuê phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trong trường hợp bên cho thuê bán nhà cho thuê, họ cần thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và các điều kiện liên quan; bên thuê có quyền ưu tiên mua theo quy định trên.
Chủ nhà mới có quyền tăng giá thuê nhà không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014, quyền tiếp tục thuê nhà ở được xác định:
"Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."
Vì vậy, khi chủ sở hữu nhà ở chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho thuê mà có người thuê, chủ sở hữu mới sẽ có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
Do đó, chủ nhà cho thuê mới không có quyền tăng giá thuê nhà, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.
