Phân biệt giữa đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

1. Đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là gì?

Đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bên cạnh các loại đất khác như: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất dùng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Tên gọi của loại đất này đã chỉ rõ mục đích sử dụng mà chủ sở hữu đất phải thực hiện. Căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ được định nghĩa như sau: "Đất thương mại, dịch vụ là đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại, và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ, thương mại (bao gồm cả trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế, kho, bãi chứa hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất,...)."

Đất thương mại, dịch vụ được ký hiệu trên bản đồ địa chính và trong mảnh trích đo địa chính là TMD.

Đất phi nông nghiệp là loại đất không được dùng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất đô thị và các loại đất khác không phục vụ cho mục đích nông nghiệp. Theo Luật Đất đai năm 2013, các nhóm đất được quy định gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất phi nông nghiệp là đất không dùng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm nhiều loại đất khác nhau.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau: 'đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.'

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất dùng để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp hay khu chế xuất.

Do đó, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh đều là các loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nằm trong phạm vi đất phi nông nghiệp.

2. Quy định về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải đảm bảo các quy định liên quan đến bảo vệ môi trường.

- Về phương thức sử dụng đất, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ, và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo các hình thức sau:
Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

3. Các hình thức sử dụng đất.

- Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức như Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau: Nhà nước cho thuê đất, cho thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, và từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất có kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn có quyền nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức sau: Nhà nước cho thuê đất, cho thuê lại đất từ tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

- Việc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là, chuyển đất sang mục đích ở chỉ được phép khi có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi mục đích sử dụng đất.

Theo quy định pháp luật, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không được phép sử dụng để xây dựng nhà ở. Trong trường hợp muốn xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất. Để chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông tin về mục đích sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể sẽ được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính hoặc mảng trích đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính.

4. Thời hạn sử dụng đất.

• Sử dụng lâu dài:

Đối với đất mà nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng sẽ được quyết định dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, nhưng không vượt quá 50 năm.

Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn, nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc các dự án đầu tư vào khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, nếu cần thời gian dài hơn, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất có thể kéo dài đến tối đa 70 năm.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng, nhà nước sẽ xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất, nhưng thời gian gia hạn không vượt quá thời hạn ban đầu của việc giao đất hoặc cho thuê đất.

• Sử dụng ổn định lâu dài:

Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định và không phải đất Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê sẽ có thời gian sử dụng lâu dài. Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với dòng chữ "lâu dài".

5. Liệu có thể mua đất thương mại, dịch vụ và chuyển thành đất ở không?

Trả lời: Khi mua đất thương mại, dịch vụ để chuyển thành đất ở, ngoài việc tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng, người dân cần xác minh xem thửa đất có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng hay không. Ngoài ra, cần kiểm tra giá đất theo bảng giá đất tại khu vực đó. Nếu chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất thương mại, dịch vụ tại vị trí đó quá lớn, người dân sẽ phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu được phép chuyển mục đích sử dụng.

Một trong những nguyên tắc quan trọng trong việc sử dụng đất là phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được xác định. Theo đó, chỉ có đất ở tại khu vực đô thị và đất ở nông thôn mới được phép sử dụng để xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở; nếu không, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và phải trả lại trạng thái ban đầu của đất.

Theo quy định của pháp luật, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất ở cần phải có sự chấp thuận của UBND cấp huyện nơi có đất. Nếu trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm không có mục tiêu cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại, dịch vụ sang đất ở, UBND cấp huyện sẽ không ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.