Buzz
1. Sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước?
Giá đất thị trường là một thuật ngữ phổ biến trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định thế nào về giá đất thị trường và có sự khác biệt gì giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định?
Trên thực tế, giá đất thị trường chỉ là khái niệm xã hội được người dân sử dụng để chỉ mức giá đất thực tế hình thành trên thị trường thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, mua bán, đấu giá... Giá đất thị trường không bị ràng buộc bởi giá đất do Nhà nước ban hành mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch.
Dựa trên định nghĩa này, chúng ta có thể nhận diện sự khác biệt cơ bản giữa hai loại giá đất. Giá đất thị trường bị chi phối bởi yếu tố cung cầu, thay đổi theo từng giai đoạn, từng thời kỳ, và từng giao dịch. Ngược lại, giá đất nhà nước được xác định dựa trên các nguyên tắc cụ thể theo quy định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc xác định giá đất nhà nước phụ thuộc vào những yếu tố sau:
- Mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
- Thời hạn sử dụng đất
- Giá đất phù hợp với mức giá phổ biến trên thị trường đối với loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực có đấu giá, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
- Trong cùng một thời điểm, đối với các thửa đất liền kề có mục đích sử dụng giống nhau, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự, giá trị của chúng sẽ phải tương đương nhau
Hiện nay, Nhà nước đã ban hành các Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc phân biệt rõ ba thuật ngữ này sẽ được Mytour phân tích chi tiết trong phần 2 của bài viết sau đây:
2. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất
Để phân biệt rõ ba thuật ngữ trong lĩnh vực đất đai này, chúng ta cần dựa vào các tiêu chí cụ thể như định nghĩa, cơ quan có thẩm quyền ban hành, thời gian áp dụng, trường hợp áp dụng, cũng như các điều kiện thay đổi hoặc điều chỉnh. Các yếu tố này sẽ được Mytour làm rõ qua bảng dưới đây:
| Tiêu chí | Khung giá đất | Bảng giá đất | Giá đất cụ thể |
| Căn cứ pháp lý | - Điều 113 Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP | - Điều 114 Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP | - Điều 114 Luật Đất đai 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP |
| Khái niệm | Là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất. | Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất | Là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng |
| Cơ quan ban hành | Chính phủ | Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sau khi trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua | Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh |
| Thời hạn ban hành | Xây dựng định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng | Xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ | - |
| Trường hợp áp dụng | Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương. | - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Tính thuế sử dụng đất. - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. | - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. |
| Trường hợp thay đổi, điều chỉnh | Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian >180 ngày. | - Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu. - Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian > 180 ngày. | - Hệ số điều chỉnh giá đất. |
3. Dự thảo Luật Đất đai về giá đất thị trường?
Theo Luật Đất đai năm 2013, khi định giá đất, nguyên tắc là phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 sửa đổi, cụm từ này đã bị loại bỏ và thay bằng cụm từ mới: "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giá đất phổ biến trên thị trường được xác định một cách cụ thể. Đây là mức giá xuất hiện thường xuyên nhất trong các giao dịch chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất, và giá đất được tính từ chi phí hoặc thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong một khu vực và khoảng thời gian nhất định.
Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai mới đây, không có quy định rõ ràng về các yếu tố quyết định giá đất trên thị trường. Việc quy định nguyên tắc xác định giá đất trong trường hợp này thiếu sự rõ ràng và chưa đảm bảo đầy đủ thể chế như yêu cầu của chính sách đất đai. Do giá đất trên thị trường luôn thay đổi hàng ngày, cần có một đánh giá độc lập, chuyên môn và khách quan để xác định chính xác giá đất thị trường.
