Buzz
Việc định giá đất phải tuân thủ đúng phương pháp định giá đất quy định theo pháp luật hiện hành, đúng không?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 158 của Luật Đất đai 2024, việc định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc quy định dưới đây:
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
...
Theo đó, việc định giá đất phải đảm bảo tuân thủ phương pháp định giá đất đúng như các quy định hiện hành.
Liệu phương pháp định giá đất có bao gồm phương pháp thu nhập hay không? Nếu có, cách thức thực hiện phương pháp này như thế nào? (Hình ảnh từ Internet)
Phương pháp định giá đất có bao gồm phương pháp thu nhập hay không? Nếu có, phương pháp này được áp dụng như thế nào?
Căn cứ vào khoản 5 Điều 158 của Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất được quy định như sau:
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
...
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
...
Do đó, theo quy định trên, phương pháp định giá đất bao gồm cả phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập được thực hiện theo cách thức dưới đây:
Thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất sẽ được chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của các loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết tại các ngân hàng thương mại trong vòng 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất trước thời điểm định giá đất.
