Buzz
1. Định nghĩa quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác và sử dụng các tính năng của đất đai nhằm phục vụ các mục tiêu của cá nhân, tổ chức, hoặc Nhà nước chủ quyền.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước có quyền quản lý và quyết định giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngoài ra, người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mặc dù theo Luật Đất đai, quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, nhưng quyền sử dụng đất cũng có thể được xem là quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước không chỉ cấp quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).
2. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Khi bản chất quyền sử dụng đất chưa rõ ràng, thì quyền tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được xác định đầy đủ. Theo Luật Đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao dịch dân sự và kinh tế của thị trường bất động sản. Dưới góc nhìn của Luật Dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền lực của nó không chỉ được pháp luật quy định mà còn được xác định bởi ý chí của Nhà nước, do đó, quyền này bị hạn chế hơn quyền sở hữu đất đai.
Về lý thuyết, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, điều này có nghĩa là tài sản công, và việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản sẽ tuân theo các quy định của văn bản pháp lý khác, không phải Bộ luật Dân sự. Theo Luật Đất đai hiện hành, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như một quyền tài sản có thể định giá bằng tiền. Quan điểm này là hợp lý vì Luật Hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư, có tính chất điển hình, nhằm hướng dẫn và bảo vệ quyền lợi của tư nhân, chỉ giới hạn các quyền lợi này. Do đó, tặng cho quyền sử dụng đất là việc tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, và quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai, trong khi Bộ luật Dân sự quy định hình thức thực hiện quyền tặng cho thông qua hợp đồng, điều này tạo nên một số bất cập.
Thực tế, khi Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người sử dụng, điều này có nghĩa là Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể, với diện tích, vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được quyền khai thác và sử dụng mảnh đất như tài sản của chính mình, đồng thời cũng có quyền định đoạt đối với mảnh đất đó, bao gồm chuyển nhượng hoặc tặng cho mảnh đất cho người khác. Vì vậy, bản chất của việc tặng cho quyền sử dụng đất thực chất là tặng cho đất. Nhà nước chỉ đóng vai trò chủ sở hữu, giám sát và quản lý quá trình tặng cho đất mà thôi.
3. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản
Khi tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản, hai bên chỉ ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trên mảnh đất đó không có tài sản nào gắn liền với đất, hoặc nếu có, thì tài sản đó không có giá trị đáng kể, ví dụ như cây trồng, nhà tạm, lều, quán, v.v... Pháp luật đã có quy định rõ ràng về việc xác lập và thực hiện loại hợp đồng này.
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, vì vậy khi xác lập hợp đồng, các bên phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bao gồm: Người sử dụng đất (chủ thể hợp đồng) phải có năng lực hành vi dân sự; người sử dụng đất (chủ thể hợp đồng) tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội; hợp đồng phải được lập thành văn bản và tuân thủ các quy định tại Bộ Luật Dân sự hiện hành, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015).
Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần thể hiện các yếu tố của một hợp đồng thực tế, hợp đồng ưng thuận, đơn phương và không có đền bù. Những đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: Bên tặng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho; Bên tặng cho không yêu cầu bên nhận tặng cho phải trả một khoản tiền hoặc lợi ích vật chất nào; Bên nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Thứ tư, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho bất động sản, vì vậy hợp đồng này phải được đăng ký và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Do đó, một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản muốn có hiệu lực phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: Hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung; Bên tặng cho phải đảm bảo các điều kiện của người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất; Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thể hiện rõ đặc điểm của tặng cho, và hình thức hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật.
4. Tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản
Tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản (hợp đồng tặng cho bất động sản) là khi hai bên ký kết hợp đồng tặng cho tài sản, trong đó vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản trên đất. Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đối với tài sản trên đất. Trong trường hợp này, người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản trên đất. Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản có hiệu lực, cần có các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản phải đáp ứng các điều kiện tương tự như đối với tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản đã nêu trên.
Thứ hai, người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó. Tài sản trên đất không được có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc dùng để đảm bảo thi hành án hoặc xét xử bởi Tòa án.
Tài sản trên đất có thể là nhà ở, cây trồng hoặc công trình kiến trúc. Vì vậy, hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định pháp luật, tùy thuộc vào từng loại tài sản. Đối với tài sản trên đất là nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký bất động sản. Đối với tài sản là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, hoặc là cây trồng (bao gồm cây trồng ngắn ngày và cây trồng lâu năm), hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản. Pháp luật quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản” (Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014: “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân” và “Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng.” Do đó, đối với hợp đồng tặng cho nhà ở, thời điểm hợp đồng có hiệu lực giữa các bên không phụ thuộc vào đăng ký mà phụ thuộc vào thời điểm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Sau khi hợp đồng nhà ở được công chứng, quyền sở hữu nhà ở thuộc về bên nhận tặng cho. Còn quyền sử dụng đất có nhà ở thuộc về bên nhận tặng cho khi được đăng ký, tức là sau thời điểm công chứng hợp đồng. Một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản bao gồm cả bất động sản không phải đăng ký (cây cối, vật kiến trúc) và bất động sản phải đăng ký (nhà ở), sẽ có ba thời điểm hợp đồng có hiệu lực: khi nhận tài sản là cây cối, vật kiến trúc, khi công chứng nhà ở, và khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Đây là một vấn đề pháp lý còn tồn tại mâu thuẫn cần được giải quyết một cách thống nhất. Một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản chỉ nên có một thời điểm có hiệu lực, và thời điểm đó phải là khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Hơn nữa, nếu tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, thì cá nhân đó sẽ có hai quyền đối với hai bất động sản tách biệt. Ví dụ, một người vừa sở hữu nhà vừa có quyền sử dụng đất trên cùng một mảnh đất. Nếu tách biệt hai quyền này, họ sẽ có quyền chuyển nhượng một trong hai quyền, chẳng hạn như bán nhà mà không bán đất. Đây là vấn đề bất cập lớn trong thực tiễn thi hành pháp luật.
Vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đất có tài sản (gồm tài sản đăng ký và không đăng ký) muốn có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện tương tự như đối với tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản. Đồng thời, người tặng cho phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản trên đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản vừa thuộc loại bất động sản không phải đăng ký, vừa thuộc loại phải đăng ký, hợp đồng sẽ có ba thời điểm có hiệu lực.
5. Tặng cho tài sản trên đất không liên quan đến quyền sử dụng đất:
Hợp đồng tặng cho tài sản trên đất không gắn liền với quyền sử dụng đất (tặng cho bất động sản) là việc hai bên lập hợp đồng chỉ để chuyển nhượng tài sản trên đất, nhưng không kèm theo quyền tặng cho quyền sử dụng đất, vì người sở hữu tài sản trên đất không có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Quyền sở hữu tài sản không gắn liền với quyền sử dụng đất được gọi là ‘Quyền sở hữu bề mặt’, có thể hiểu là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong khi quyền sử dụng đất là một tài sản riêng biệt, có thể chuyển nhượng. Trong khuôn khổ pháp lý Việt Nam, quyền sử dụng đất có thể thuộc về người khác, như người thuê đất ở hoặc đất chuyên dụng, hoặc không tồn tại (ví dụ, trường hợp người sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được Nhà nước cho thuê đất với nghĩa vụ trả tiền thuê hàng năm). Do đó, hợp đồng tặng cho tài sản trên đất không gắn với quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho phải đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Thứ hai, người tặng cho phải là chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên đất; tài sản trên đất không được có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc kê biên để đảm bảo cho Tòa án xét xử hoặc thi hành án, và trong thời gian thuê quyền sử dụng đất.
Thứ ba, hợp đồng tặng cho cần phải nêu rõ đặc điểm của tài sản được tặng cho và hình thức của hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Trước đây, Nhà nước đã áp dụng chính sách cấm hoàn toàn việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, cũng như việc phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Người sử dụng đất lúc bấy giờ chỉ có quyền hưởng thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao, đồng thời có quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc, và cây lâu năm mà họ sở hữu hợp pháp trên đất đó. Do vậy, khi một cá nhân muốn tặng cho quyền sử dụng đất, họ sẽ lập hợp đồng tặng cho quyền sở hữu tài sản trên đất, những tài sản này vốn không có giá trị pháp lý cao, nhưng các bên tham gia vẫn ngầm hiểu rằng giá trị tài sản chính là giá trị của đất. Kể từ Luật Đất đai năm 1993, khái niệm về quyền sở hữu bề mặt đã có sự thay đổi. Các trường hợp có quyền sở hữu bề mặt hợp pháp bao gồm: quyền sở hữu tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất (chủ sở hữu tài sản đồng thời là người sử dụng đất); và quyền sở hữu tài sản không gắn liền với quyền sử dụng đất (chủ sở hữu tài sản không phải là người sử dụng đất khi quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân khác).
Khi người sử dụng đất sở hữu các tài sản không gắn liền với quyền sử dụng đất, họ có quyền quyết định và thực hiện các giao dịch hợp pháp liên quan đến những tài sản này. Điều này có nghĩa là, nếu người sở hữu tài sản trên đất tặng cho tài sản đó cho người khác, người nhận tặng cho ngoài việc được sở hữu tài sản sẽ được quyền sử dụng đất thực tế, trong khi người tặng cho sẽ không còn quyền sử dụng đất nữa. Về lý thuyết, khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng, người này sẽ sở hữu các tài sản trên đất và có thể tặng cho những tài sản này. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất sẽ được trả lại cho Nhà nước, còn người nhận tặng cho sẽ có quyền sở hữu tài sản và tiếp tục được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Dù người sở hữu tài sản trên đất có quyền sở hữu tài sản, nhưng họ không có quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất.
- Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (theo khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai hiện hành), tổ chức này không có quyền sử dụng đất như các cá nhân, mà chỉ sở hữu tài sản trên đất thuê hoặc đất được giao. Do đó, nếu trên đất thuê có tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức, tổ chức này có quyền tặng cho tài sản đó, nhưng không thể tặng cho quyền sử dụng đất mà mình đang thuê. Pháp luật hiện nay cũng chưa quy định rõ ràng liệu tổ chức kinh tế được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền tặng cho tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trên đất.
- Đối với hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, họ có quyền tặng cho tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất thuê. Người nhận tặng cho tài sản sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo mục đích đã được xác định (theo điểm c khoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai hiện hành). Quyền sở hữu tài sản trên đất thuê có thời hạn và chấm dứt khi hợp đồng thuê đất kết thúc. Do đó, quyền sở hữu tài sản trên đất không phải là quyền sở hữu vĩnh viễn và không bảo vệ quyền sở hữu đối với chủ sở hữu tài sản.
- Đối với hộ gia đình và cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, họ có thể cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuê quyền sử dụng đất (theo điểm d khoản 1 Điều 179, điểm a khoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai hiện hành). Người cho thuê vẫn giữ quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, trong khi người thuê chỉ có quyền sử dụng đất về mặt thực tế. Trong suốt thời gian thuê quyền sử dụng đất, người thuê có thể tạo lập tài sản trên đất, và tài sản này sẽ thuộc quyền sở hữu của họ. Do đó, mối quan hệ giữa người sở hữu tài sản trên đất và người sử dụng đất có thể được coi như mối quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong phạm vi đó, tài sản trên đất luôn bị bao quanh bởi quyền sử dụng đất của người khác, người sở hữu tài sản trên đất thuê không thể tiếp cận các công trình công cộng mà không xâm phạm đến quyền sử dụng đất của người khác. Mặc dù người sở hữu tài sản trên đất thuê của Nhà nước không có quyền sở hữu đất về mặt pháp lý, họ vẫn có thể tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật chưa quy định rõ ràng về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê đất từ tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp trong việc tặng cho tài sản gắn liền với đất thuê.
Khi so sánh với pháp luật của các quốc gia khác, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định rằng chủ sở hữu đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua hợp đồng cho thuê, và chủ sở hữu có thể nhận tiền thuê đất. Điều này được quy định cụ thể tại Điều 265 của Bộ luật Dân sự Nhật Bản, nơi người thuê đất có quyền sử dụng đất để xây dựng nhà, trồng cây hoặc các mục đích khác trên mảnh đất đó. Đối với việc cho tặng tài sản trên đất, hợp đồng tặng cho phải đáp ứng bốn điều kiện cần thiết để có hiệu lực theo giao dịch dân sự, bao gồm: người tặng cho phải là chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên đất trong suốt thời gian thuê, và hợp đồng tặng cho phải thể hiện rõ đặc điểm của tài sản tặng cho cũng như hình thức hợp đồng phải phù hợp với các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật cần có quy định rõ ràng về quyền tặng cho tài sản trên đất mà không gắn liền với quyền sử dụng đất của người sở hữu tài sản. Đồng thời, cần có quy định cụ thể về mối quan hệ giữa người sở hữu tài sản trên đất và người có quyền sử dụng đất trên cùng một mảnh đất, bao gồm quyền xử lý tài sản khi hết thời hạn thuê đất, chẳng hạn như phá dỡ, tặng cho lại người sử dụng đất hoặc đề nghị người sử dụng đất mua lại tài sản.
