Quy trình hoàn công đối với công trình xây dựng mới nhất

Phần tư vấn của luật sư:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi. Về vấn đề bạn nêu ra, Mytour xin phép đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

1. Hoàn công công trình xây dựng là gì?

1.1. Định nghĩa về hoàn công công trình xây dựng:

Hoàn công công trình nhà ở theo quy định là thủ tục hành chính trong quá trình xây dựng công trình nhà ở, nhằm xác nhận rằng các bên đầu tư và thi công đã hoàn tất công trình sau khi được cấp giấy phép xây dựng và hoàn thành công tác nghiệm thu. Thủ tục hoàn công nhà ở còn có ý nghĩa là điều kiện để cấp lại sổ hồng, trong đó phản ánh sự thay đổi của hiện trạng nhà đất sau thi công, và thường được gọi là sổ hồng hoàn công. Hầu hết các công trình sau khi thi công xong cần phải tiến hành thủ tục hoàn công và xin cấp giấy phép hoàn công.

1.2. Những trường hợp được miễn phép hoàn công xây dựng:

Theo quy định tại Khoản 30 Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020, các trường hợp sau đây được miễn thủ tục hoàn công xây dựng:

- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

- Các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn đầu tư công, được quyết định đầu tư bởi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao (VKSNDTC), Tòa án Nhân dân Tối cao (TANDTC), Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, các cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội, cùng Chủ tịch UBND các cấp;

- Các công trình xây dựng tạm thời theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng;

- Các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc bên ngoài công trình, không tiếp giáp với đường trong khu vực đô thị, có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Công việc sửa chữa, cải tạo này không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến sự an toàn của kết cấu chịu lực của công trình, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, cùng các yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng cháy chữa cháy;

- Các công trình quảng cáo không thuộc diện phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Các công trình xây dựng trên phạm vi hai tỉnh trở lên, hoặc các công trình xây dựng ngoài đô thị theo tuyến, phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Các công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng sau khi triển khai thiết kế cơ sở, đáp ứng đủ các điều kiện để phê duyệt thiết kế xây dựng và các yêu cầu về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, thuộc các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn, có quy mô dưới 7 tầng và không nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, ngoại trừ công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa;

- Chủ đầu tư xây dựng các công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i trong khoản này, ngoại trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i, có trách nhiệm gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để giám sát và quản lý.

Việc hoàn công công trình, nhà ở sẽ được thực hiện căn cứ theo giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước đó. Tuy nhiên, đối với các công trình thuộc các trường hợp miễn giấy phép xây dựng, các thủ tục hoàn công cũng sẽ được miễn.

1.3. Tầm quan trọng của việc hoàn công công trình xây dựng:

Hiện nay, mặc dù có những vấn đề tồn tại trong việc đăng ký thủ tục hoàn công, nhưng không phải là điều quá khó khăn như nhiều người vẫn nghĩ. Việc không thực hiện thủ tục hoàn công hoặc bỏ qua sẽ có thể dẫn đến những rắc rối, phiền phức cho chủ nhà sau này. Dưới đây là một số lý do bạn nên hoàn công sớm đối với ngôi nhà hoặc công trình quan trọng trên đất của mình.

- Hoàn tất thủ tục hoàn công sẽ giúp bạn nhận được quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng.

- Hoàn công sẽ xác nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, từ đó tạo thuận lợi trong việc định giá tài sản sau này. Nếu cần vay vốn ngân hàng, giá trị tài sản sẽ cao hơn.

- Nếu không hoàn công, bạn có thể gặp thiệt hại khi Nhà nước thực hiện quy hoạch hoặc giải tỏa. Lúc này, Nhà nước sẽ không đền bù giá trị căn nhà.

- Sau khi hoàn công, bản vẽ hoàn công sẽ phản ánh chính xác tình trạng thực tế của công trình. Điều này giúp cho công việc sửa chữa, bảo dưỡng nhà sau này trở nên đơn giản hơn.

- Hoàn tất thủ tục hoàn công sẽ giúp việc đăng ký kinh doanh, hoặc làm sổ hộ khẩu, sổ tạm trú trở nên dễ dàng hơn.

- Nếu không hoàn công, giá bán nhà sẽ bị giảm, hoặc việc bán nhà có thể gặp khó khăn do người mua lo ngại về các thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, nếu không hoàn công trong thời gian dài, việc thực hiện thủ tục sau này sẽ gặp phải nhiều khó khăn và trở ngại cho chủ nhà, bởi vì thủ tục hoàn công yêu cầu các giấy tờ liên quan đến hợp đồng xây dựng với nhà thầu.

2. Hồ sơ cần có để xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công xây dựng)

- Giấy phép xây dựng đã được cấp.

- Hợp đồng xây dựng giữa chủ nhà và các nhà thầu bao gồm các bên như khảo sát, thiết kế, thi công và giám sát thi công (nếu có). Hợp đồng này cần phản ánh sự thỏa thuận giữa các bên về quyền lợi và nghĩa vụ đối với công trình, phải được lập thành văn bản và sao lưu thành nhiều bản.

- Báo cáo kết quả từ công tác khảo sát xây dựng.

- Hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công cho công trình xây dựng.

- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết luận về kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

- Bản vẽ hoàn công, áp dụng trong trường hợp thi công thực tế có sự khác biệt so với thiết kế ban đầu của bản vẽ thi công.

- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định liên quan (nếu có).

- Văn bản xác nhận, chấp thuận hoặc thỏa thuận từ các cơ quan, tổ chức Nhà nước có thẩm quyền (nếu có), liên quan đến an toàn phòng cháy chữa cháy hoặc vận hành thang máy.

3. Quy trình xin cấp giấy phép hoàn công.

Bước 1: Nộp đơn đề nghị xin hoàn công.

Sau khi công trình được hoàn thành, chủ đầu tư và chủ sở hữu sẽ nộp giấy đề nghị hoàn công trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi công trình thi công. Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý đơn của cá nhân, tổ chức. Đây là một bước quan trọng trong thủ tục hoàn công, đặc biệt đối với giấy phép xây dựng tạm.

Bước 2: Tiến hành nghiệm thu công trình.

Khi đã nhận được giấy đề nghị từ cá nhân, tổ chức, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực tế vào thời gian đã được hẹn. Tất cả các bên liên quan phải có mặt để cùng thực hiện đo đạc và đối chiếu bản vẽ với công trình đã thi công.

Tuy nhiên, quy trình mới đã có sự thay đổi để giảm bớt thời gian và quy trình kiểm tra thực địa. Các chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình và các đơn vị liên quan sẽ tự tiến hành kiểm tra công trình và lập biên bản nghiệm thu công trình. Biên bản này sẽ được các bên liên quan ký xác nhận trách nhiệm. Sau khi có biên bản nghiệm thu, người đề nghị hoàn công cần mang hồ sơ gồm biên bản nghiệm thu và các giấy tờ khác đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến công trình.

Khi nộp giấy đề nghị hoàn công, người đề nghị phải thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí tại cơ quan thuế, tuân thủ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nơi tiếp nhận hồ sơ hoàn công xây dựng:

- Tại Sở Xây dựng: áp dụng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, các công trình quảng cáo, tranh hoành tráng và công trình trên các tuyến, trục đường chính của thành phố, theo quy định của UBND TP.

- Tại UBND quận, huyện: áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ của các cá nhân và các công trình xây dựng khác trong phạm vi địa giới hành chính của quận, huyện.

- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao: tiếp nhận các hồ sơ xin giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng mới, công trình tạm, sửa chữa hoặc cải tạo nằm trong phạm vi các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ tại các khu dân cư nông thôn có quy hoạch xây dựng, thuộc phạm vi hành chính của xã.

Lệ phí hoàn công nhà ở:

Căn cứ vào Điều 9, Khoản 11 của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, quy định như sau:

Điều 9: Miễn lệ phí trước bạ

11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ."

Trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ, khi hoàn công sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, chỉ có thuế xây dựng cơ bản phát sinh, và thuế này sẽ được Chi cục Thuế thu từ nhà thầu xây dựng cho bạn.

Nếu Bên nhận thầu xây dựng nhà tư nhân không khai báo và nộp thuế, hoặc chủ nhà không cung cấp hợp đồng xây dựng cho cơ quan thuế theo yêu cầu để tính thuế cho Bên nhận thầu, chủ nhà (chủ đầu tư công trình xây dựng) sẽ phải khấu trừ thuế Thu nhập cá nhân, theo tỷ lệ 10% trên tổng thu nhập trước khi thanh toán tiền công, tiền thù lao, và các khoản chi khác cho cá nhân thực hiện, căn cứ theo Khoản 1 Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.