Buzz
Liệu có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng không?
Theo quy định tại Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng với quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế, quyền và nghĩa vụ của nhóm sẽ giống như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo các quy định của Luật này.
+ Nếu quyền sử dụng đất trong nhóm người sử dụng đất có thể phân chia cho từng thành viên, mỗi thành viên nếu muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình cần thực hiện thủ tục tách thửa, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nếu quyền sử dụng đất của nhóm không thể phân chia cho từng thành viên, thì nhóm có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ thay mặt nhóm.
- Quy trình công chứng và chứng thực các hợp đồng, văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này.
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như tài sản gắn liền với đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản, cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
+ Các văn bản liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
+ Công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, còn việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là quyền cơ bản của người sử dụng đất.
Khi nào quyền sử dụng đất có thể được mang ra thế chấp để vay vốn ngân hàng?
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, quy định về việc thực hiện quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuêchuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."
Căn cứ vào Điều 168 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất có thể được mang ra thế chấp để vay vốn ngân hàng khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đang nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, họ phải hoàn thành nghĩa vụ này trước khi thực hiện việc thế chấp.
Điều kiện để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Ngoài việc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã đề cập trước đó, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện bổ sung bao gồm: không có tranh chấp liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và phải còn thời gian sử dụng đất hợp pháp (chỉ được thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ vào các quy định tại Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015, các quy trình và thủ tục liên quan được quy định như sau:
Quy trình thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước cơ bản sau:
Bước 1: Hai bên tham gia thỏa thuận về việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì vậy, thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, và theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, văn bản này cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 2: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Sau khi hoàn tất việc thanh toán toàn bộ các khoản nợ theo hợp đồng vay, người sử dụng đất tiến hành thủ tục xóa thế chấp.
