Buzz
Theo quy định mới nhất, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần tuân thủ những điều kiện nào?
Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể như sau:
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.
Căn cứ theo nội dung quy định nêu trên, để được chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai;
- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không đang có tranh chấp được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết theo đúng quy định pháp luật; hoặc nếu có tranh chấp thì đã được xử lý bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật;
- Nhà ở, công trình xây dựng trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua không thuộc diện đang bị kê biên, thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản;
- Có hợp đồng mua bán hoặc thuê mua đã được xác lập hợp pháp theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;
Theo quy định mới nhất, việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần đáp ứng những điều kiện nào? (Hình từ internet)
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định ra sao?
Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nêu rõ các quyền và nghĩa vụ áp dụng đối với các bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
- Bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cùng với bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn, được phép chuyển nhượng hợp đồng tương ứng trong trường hợp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai;
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn đối với chủ đầu tư;
- Chủ đầu tư có nghĩa vụ hỗ trợ quá trình chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên và không được phép thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng đó.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như công trình xây dựng có sẵn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Những loại hợp đồng nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng?
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng như sau:
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Căn cứ theo các quy định nêu trên, các loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai;
- Hợp đồng chuyển nhượng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Hợp đồng chuyển nhượng thuê mua công trình xây dựng đã hoàn thiện.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
Hiện tại, một dự thảo đã được đề xuất nhằm đẩy nhanh thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ ngày 01/8/2024. Nếu được thông qua, luật này sẽ được áp dụng sớm từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
