Buzz
1. Các yêu cầu về điều kiện để mua bán đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay mua bán đất, phải tuân theo các quy định pháp luật và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền về đất đai, với hiệu lực bắt đầu từ khi đăng ký vào sổ địa chính. Theo Điều 188, Khoản 1 và Khoản 2 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:
- Cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp theo Khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo Khoản 1 của Điều 168 trong Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp pháp lý.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
- Đất đang trong thời gian sử dụng hợp pháp.
Ngoài ra, còn có một số điều kiện đặc biệt khác được quy định trong Luật Đất đai.
Tóm lại, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý, trong đó có việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ các trường hợp đặc biệt sau:
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có sổ đỏ hoặc đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
- Trường hợp theo quy định tại Khoản 3, Điều 186 của Luật Đất đai 2013: Nếu tất cả những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và không thuộc đối tượng được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, người thừa kế sẽ không được cấp sổ đỏ, nhưng vẫn có quyền chuyển nhượng.
2. Các rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ
Mua nhà đất chưa có sổ đỏ đôi khi xuất phát từ lòng tham của một số người, khiến họ dễ dàng chấp nhận mua với hy vọng sẽ hợp thức hóa quyền sở hữu đất trong tương lai. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/07/2014, những người mua đất không có sổ đỏ phải đối mặt với không ít rủi ro và chịu những hậu quả pháp lý không mong muốn, bao gồm các vấn đề sau:
- Khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc đất
Khi mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác minh nguồn gốc trở nên phức tạp. Điều này gây ra rủi ro lớn nhất cho người mua, vì họ không thể xác định liệu mảnh đất có nằm trong khu quy hoạch, có tranh chấp, bị chiếm dụng, hoặc có phải là đất nông nghiệp hay đất sẽ bị thu hồi. Sự mơ hồ này có thể dẫn đến những vấn đề pháp lý nghiêm trọng.
- Nguy cơ xảy ra tranh chấp
Căn cứ Điều 188, Khoản 3 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực khi được ghi vào sổ địa chính. Nếu không thực hiện theo quy định này, giao dịch chuyển nhượng sẽ không có giá trị pháp lý. Thiếu sổ đỏ, giấy tờ liên quan, hợp đồng hay nhân chứng có thể dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu đất.
- Không thể dùng để thế chấp vay tiền
Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ có thể được thế chấp khi có sổ đỏ. Vì vậy, nếu đất không có sổ đỏ, việc thế chấp để vay tiền sẽ không thể thực hiện được, do có nguy cơ mất trắng cho bên cho vay. Điều này làm giảm tính linh hoạt và khả năng sử dụng đất hiệu quả.
- Khó khăn trong việc bán lại đất không có sổ đỏ
Với những rủi ro tiềm ẩn và mức độ an toàn thấp, việc bán lại đất không có sổ đỏ gặp rất nhiều khó khăn. Dù có thể tìm được người mua, nhưng giao dịch này vẫn dễ phát sinh các vấn đề. Người bán cũng sẽ phải chấp nhận mức giá thấp hơn do thiếu giấy tờ pháp lý đầy đủ.
- Giới hạn quyền sử dụng đất
Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, và do đó, bị hạn chế trong việc thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, thay đổi mục đích sử dụng, hay cho thuê. Để có thể thực hiện các quyền này, điều kiện tiên quyết là phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Nếu mảnh đất bị thu hồi để phục vụ các dự án công cộng, bạn sẽ không được bồi thường, tương tự như trường hợp đất quy hoạch có sổ đỏ đầy đủ.
- Khó khăn trong việc xin cấp phép xây dựng
Theo quy định, trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở, cần phải có "giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Vì vậy, đối với đất không có sổ đỏ, sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi muốn xây dựng mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở.
Mặc dù có một số trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ vẫn có thể được cấp phép xây dựng nhà ở nếu người sử dụng đất sở hữu một trong 12 loại giấy tờ quy định trong Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, đó là các giấy tờ chứng minh việc được Nhà nước giao đất, thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 trở đi, nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; hoặc các giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
3. Mua bán đất không có sổ đỏ có bị phạt nặng không?
Theo quy định tại mục 1, Sổ đỏ là điều kiện bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ hai trường hợp đặc biệt được quy định khác. Do vậy, nếu thực hiện giao dịch mua bán đất mà không có Sổ đỏ, sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, các hành vi chuyển nhượng, tặng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất không đáp ứng đủ điều kiện sẽ bị phạt tiền theo các mức sau:
- Mức phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, và từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị khi không đáp ứng một trong các điều kiện cần thiết cho việc mua bán đất.
- Mức phạt từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, và từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị khi không đủ hai điều kiện trở lên để thực hiện việc mua bán đất.
Vì vậy, nếu thiếu Sổ đỏ trong khi thực hiện giao dịch mua bán đất, sẽ bị xử phạt theo mức phạt thứ nhất, còn nếu thiếu Sổ đỏ và vi phạm thêm một điều kiện nữa, mức phạt sẽ là mức thứ hai. Lưu ý, mức phạt này chỉ áp dụng cho cá nhân, trong khi đối với tổ chức, mức phạt sẽ gấp đôi mức phạt đối với cá nhân và không vượt quá 40 triệu đồng.
Ngoài việc bị phạt tiền, cá nhân và tổ chức vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
(i) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên thuê đất phải trả lại mảnh đất cho người sử dụng đất trước khi thực hiện việc chuyển nhượng hoặc thuê đất, trừ khi có quy định khác tại các mục (ii) hoặc (iii).
(ii) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
(iii) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định trong trường hợp bên chuyển nhượng quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, hoặc cá nhân đã chuyển đi nơi khác và không xác định được địa chỉ theo xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tại thời điểm phát hiện vi phạm.
Ngoài ra, đối với những cá nhân đã qua đời hoặc được Tòa án tuyên bố đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp, cũng cần phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả.
(iv) Yêu cầu hoàn trả số tiền đã thu từ việc chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại đất trong thời gian còn lại của hợp đồng sử dụng đất.
(v) Yêu cầu bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê lại đất, hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp lại số lợi nhuận bất hợp pháp thu được từ hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm. Số lợi nhuận bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
(vi) Tiến hành thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất từ Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
