Buzz
Phản hồi:
1. Cơ sở pháp lý áp dụng:
Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Hôn nhân và Gia đình 2014
2. Tư vấn từ Luật sư:
Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng hoặc không. Dù không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp lý theo quy định tại Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc.
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo Điều 33 của Bộ luật Hôn nhân và Gia đình 2014: "Tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản mà vợ, chồng tạo ra, thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng, và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung, và tài sản mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn sẽ thuộc về tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch với tài sản riêng.
Do đó, khi ly hôn, bên bán cần thỏa thuận về việc phân chia tài sản chung giữa hai vợ chồng. Trong trường hợp vợ chồng không đạt được thỏa thuận, họ có thể khởi kiện tại tòa án để yêu cầu chia tài sản.
Điều 35 của Bộ luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung:
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Vì vậy, nếu bên bán muốn thực hiện hợp đồng bán mảnh đất cho bạn, họ cần có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung với vợ. Nếu không, vợ sẽ phải ủy quyền cho chồng trong việc thực hiện giao dịch mua bán đất. Đối với trường hợp của bạn, khi đặt cọc, hai bên chỉ lập biên nhận đặt cọc mà không nêu rõ mức phạt nếu bên bán không thực hiện giao dịch. Do đó, vì biên nhận hoặc hợp đồng không có quy định về mức phạt, điều này sẽ được giải quyết theo quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khái niệm phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập. Ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, bên vi phạm còn phải chịu mức phạt tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Mức phạt cọc và cách tính mức phạt trong trường hợp các bên không thỏa thuận sẽ được xác định như sau:
Theo Mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc: Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác, việc xử lý sẽ được thực hiện như sau:
Trong trường hợp đặt cọc được sử dụng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc cả hai mục đích này, nếu bên có lỗi khiến hợp đồng không thể giao kết, không thể thực hiện hoặc bị vô hiệu hóa, thì bên đó phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự (tương đương với khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trong giao dịch mà bạn nêu, bạn là bên đặt cọc và bên bán đất là bên nhận đặt cọc. Vì vậy, bên bán có trách nhiệm thực hiện giao dịch đã cam kết. Nếu vi phạm nghĩa vụ này, bên bán sẽ bị phạt cọc và phải trả lại tài sản đặt cọc.
Chúng tôi hy vọng nhận được sự hợp tác từ quý vị!
Trân trọng./.
