Top 12 điều cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư

Khi nhận nhà mà hệ thống điều hòa đã được lắp đặt sẵn, đây là mục cần kiểm tra kỹ lưỡng. Một số căn hộ khi bàn giao chỉ có điểm chờ, còn chủ nhà sẽ tự lắp đặt sau, vì vậy nếu căn hộ của bạn không có hệ thống điều hòa, bạn có thể bỏ qua bước này.

Cách kiểm tra điều hòa đơn giản nhất là bật máy và kiểm tra xem nó có hoạt động bình thường và ổn định hay không. Trong quá trình hoạt động, bạn cũng nên kiểm tra cục nóng xem có bị rò rỉ nước hoặc đường ống có bị lộ ra ngoài không.
Dưới đây là những điều cần lưu ý trong quá trình kiểm tra điều hòa:

• Tất cả các phòng đều phải mát, và lốc máy không được chạy quá 2 giờ liên tục, aptomat không bị ngắt.
• Không có hiện tượng nước chảy ra từ miệng thổi hoặc miệng hồi.

Cũng cần lưu ý lắng nghe xem cục nóng có gây tiếng ồn quá lớn không. Nếu có, bạn có thể kiểm tra các bước sau:

• Đảm bảo các tấm vận chuyển đã được tháo bỏ.
• Kiểm tra xem đường ống có va chạm vào vỏ máy không.
• Kiểm tra xem cục nóng có bị lệch hoặc nghiêng không. Đảm bảo các ốc vít đã được lắp chặt và đúng cách.

Khi kiểm tra phần hoàn thiện tường và trần, có hai yếu tố quan trọng không thể bỏ qua: hiện tượng nứt và màu sơn.

Với tường, ngay khi bước vào căn hộ, bạn cần kiểm tra xem tường có bị nứt hay không, nếu có, yêu cầu xử lý ngay để tránh tình trạng ngấm nước gây hỏng sơn. Thứ hai là kiểm tra độ phẳng của tường. Để làm điều này, bạn có thể dùng thước nhôm áp sát tường và quan sát qua khe hở giữa thước và tường, sau đó tắt đèn và sử dụng đèn pin chiếu ngược lại để kiểm tra độ đồng đều. Lưu ý kiểm tra kỹ ở độ cao khoảng 1,5m đến 1,8m, vì đây là khu vực dễ gặp lỗi nhất.

Đối với màu sơn, bạn có thể dễ dàng kiểm tra bằng mắt thường để đánh giá các yếu tố như màu sơn đồng đều, không bị loang lổ, và độ phẳng của lớp sơn. Đặc biệt chú ý kiểm tra các khu vực quanh công tắc, miệng điều hòa và quạt gió, vì đây là những nơi hay gặp lỗi. Ngoài ra, phần sơn ở khu vực giáp giữa trần và tường cũng cần được kiểm tra kỹ để đảm bảo không bị lệch màu.

Đối với sàn gỗ, bạn cần chú ý các điểm sau:

• Màu sắc: Phải đồng đều, lớp phủ vân gỗ phẳng, không có vết xước hay lỗi.
• Kiểm tra độ phẳng của sàn bằng thước nhôm kết hợp với đèn pin như khi kiểm tra tường, nếu không phẳng yêu cầu sửa lại.
• Kiểm tra các khe hở giữa các tấm gỗ, nếu khe hở quá lớn, yêu cầu điều chỉnh.
• Kiểm tra mặt sàn xem có chỗ nào bị phồng, rộp không (chú ý các góc nhà, cạnh tường, cửa toilet). Bạn có thể đi lên những khu vực này, nếu nghe thấy tiếng kêu lớn hoặc cọt kẹt có thể sàn bị lỗi và cần sửa lại.
• Kiểm tra nẹp chân tường: Phải đồng màu, các mối nối phải phẳng và không để lộ đinh trên mặt nẹp, các đoạn nối không được quá ngắn, phải dài hơn 1,5 – 2m. Chỗ tiếp giáp giữa nẹp chân tường và sàn gỗ phải không có khe hở.

Đối với sàn gạch, lưu ý các tiêu chí sau: Các mạch ốp phải thẳng, đều và sắc nét. Toàn bộ bề mặt phải được làm sạch vữa, bột trát và các vết bẩn trên mặt ốp. Quy trình kiểm tra chất lượng ốp cần tuân thủ các bước thi công và các yêu cầu chính như sau:

• Độ phẳng của mặt ốp (kiểm tra giống như tường).
• Độ bám dính của gạch với nền ốp: Kiểm tra bằng cách gõ nhẹ vào bề mặt gạch.
• Độ đồng đều của màu sắc, hoa văn, các mạch ốp và chi tiết trang trí.
• Kiểm tra các phòng khác theo những tiêu chí tương tự: độ phẳng, đồng đều màu sắc, không bị nứt vỡ, các mạch gạch đầy và đồng màu.
• Mặt ốp phải đảm bảo đúng hình dáng và kích thước theo thiết kế.
• Vật liệu ốp phải đúng chủng loại, kích thước và màu sắc, không bị cong vênh, sứt mẻ, không có khuyết tật.
• Mạch ốp phải sắc nét, đều và đầy vữa.
• Vữa trát trên kết cấu phải chắc chắn. Khi kiểm tra bằng cách vỗ lên mặt ốp, không có tiếng bộp. Những viên bị long chân phải được tháo ra và ốp lại.
• Mặt ốp không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc hóa chất.
• Khi kiểm tra bằng thước dài 2m áp vào mặt ốp, khe hở giữa thước và mặt ốp không vượt quá 2mm.

Về màu sắc: Các cửa phải đồng đều màu sắc, không có sự khác biệt màu giữa các bộ cửa và các thành phần như khuôn cửa và nẹp cửa. Các góc cửa không được bị cháy đen do nẹp trang trí.

Về mức độ hoàn thiện: Bề mặt cửa phải nhẵn mịn, không có sự thô ráp, không có bọt khí trên bề mặt (kiểm tra bằng cách xoa tay lên mặt gỗ).

Đối với cửa gỗ, vân gỗ phải rõ ràng vì khi phun sơn, nếu bị cháy màu, thợ có thể làm mất vân gỗ, tạo nên màu sơn bệt.

Cánh cửa phải thẳng: Kiểm tra bằng cách mở cửa khoảng 45 độ, nếu cánh cửa không tự đóng hoặc mở thì là đạt yêu cầu.

Bản lề: Bản lề phải sạch sẽ, không dính sơn PU (sơn gỗ), các đầu vít không bị nứt, bản lề phải được đục chìm vào khuôn cửa, không lắp nổi trên mặt khuôn.

Khóa cửa: Khóa phải dễ dàng tra vào và không bị kẹt. Cần thử tất cả các khóa để chắc chắn chúng không bị xiết quá chặt, chìa khóa dễ dàng rút ra và vào. Sau khi đóng cửa, cầm tay khóa và thử giật nhẹ, nếu cánh cửa bị lắc thì khóa đã bị lắp sai. Cánh cửa khi khóa phải vừa vặn, nếu không sẽ gây ra tiếng ồn khi có gió thổi vào.

Kích thước cánh cửa: Cánh cửa cần cách sàn tối đa 5mm và cách khuôn cửa tối đa 2mm, tránh trường hợp cánh cửa quá sát sàn hoặc khuôn gây xệ hoặc cọ sát.

Số lượng chìa khóa cho mỗi ổ khóa: Cần thử từng chìa khóa với mỗi ổ khóa và dán băng dính ghi chú lên chìa khóa để dễ dàng nhận diện sau này.

Đối với cửa nhôm kính: Cửa nhôm kính phải không có vết xước, có thể mở ra dễ dàng, silicon bơm mép kính và khung nhôm phải đều và bóng. Kiểm tra khóa cửa nhôm bằng cách kéo nhẹ và đẩy cửa, cửa không được rung lắc mạnh, khi đóng cửa cần đảm bảo khe giữa hai cánh cửa kính đồng đều và thẳng.

Các tiêu chí trên sẽ giúp bạn kiểm tra kỹ hệ thống cửa của căn hộ trước khi nhận bàn giao.

Kiểm tra sự thoát nước: Đóng kín tất cả các đường thoát nước ở chậu, mở vòi nước (kiểm tra cả vòi nóng và lạnh) cho nước gần đầy rồi xả và quan sát: Nếu nước thoát trong vòng 1 phút --> không bị tắc, nếu chậm phải kiểm tra lại (bạn cũng có thể làm tương tự với chậu rửa trong bếp). Kiểm tra xi phông xung quanh có bị thấm nước không.

Kiểm tra các điều kiện liên quan để tránh mùi hôi trong nhà vệ sinh:
Kiểm tra số lượng phễu thoát sàn: Nếu có tắm đứng, thì phải có phễu thoát sàn riêng cho khu vực tắm, và sàn riêng.

Giật nước bồn cầu và kiểm tra xem có bị thấm ra sàn không, mở nắp két nước và xem van phao có bị hở không (dễ dàng kiểm tra bằng cách cho một giọt mực vào trong bệ xí).

Kiểm tra các thiết bị vòi và khu vực giặt giũ:

Kiểm tra tình trạng hoạt động của vòi sen, vòi, xịt xem có hoạt động ổn không, tắt vòi nước có còn rỉ nước không.
Kiểm tra xem có vòi xối để lấy nước lau nhà không.
Kiểm tra đường cấp nước, thoát nước cho máy giặt.

Phần vách kính tắm đứng:
Đóng cửa lại, mở vòi nước và phun nước lên gioăng cửa, xem có bị hở không, kiểm tra xem nước có bắn ra ngoài không, sàn có thoát nước kịp không. Kiểm tra silicon có bắn đều và gọn gàng hay không. Kiểm tra gờ chặn nước phải cao ít nhất 10cm. Nếu không đạt yêu cầu, yêu cầu sửa chữa.

Cuối cùng: Sau khi đã kiểm tra đầy đủ các yếu tố vệ sinh, hãy thử đổ đầy một xô nước và dội vào sàn vệ sinh từ ngoài cửa, quan sát xem nước thoát như thế nào, có bị đọng lại ở bất kỳ đâu không. Nếu nước thoát nhanh và không đọng lại, mọi thứ đều ổn.
Kiểm tra van tổng nước nóng, lạnh từ đồng hồ đo nước tại hộp kỹ thuật hành lang. Đảm bảo van tổng cắt nước tốt và không bị hở. Cũng cần kiểm tra đồng hồ đo nước có phải là đúng đồng hồ của căn hộ không, có bị đánh dấu nhầm không. Yêu cầu xác nhận đồng hồ nước đã được kiểm định bởi cơ quan nhà nước và chốt chỉ số đồng hồ nước.

Việc kiểm tra nội thất tủ quần áo và tủ bếp chỉ cần thiết khi chúng có trong hợp đồng bàn giao căn hộ. Trên thực tế, không phải căn nhà nào cũng có sẵn các hạng mục này, đặc biệt là đối với tủ quần áo và tủ bếp. Thường thì sau khi nhận nhà, gia chủ mới bắt đầu đo đạc và mua sắm các thiết bị nội thất. Dưới đây là những tiêu chí có thể tham khảo để kiểm tra chất lượng sản phẩm do đội thợ hoặc đơn vị cung cấp nội thất thực hiện.

Màu sắc: Kiểm tra như đối với cửa gỗ, cần chú ý đến độ nhẵn mịn của mặt cánh tủ, khi kéo cánh tủ phải êm ái, không có tiếng kêu hay cọ xát nhau.

Hoàn thiện: Cánh tủ không được vênh, đặc biệt là cánh tủ quần áo thường hay gặp phải vấn đề này. Bạn có thể kiểm tra bằng mắt hoặc sử dụng thước nhôm để kiểm tra. Khi đóng tủ, các khe hở giữa các cánh và các bộ phận khác phải đều đặn, khe hở tối đa không quá 2mm.

Bản lề, bật tủ bếp: Các bản lề phải được bắt chắc chắn và đầy đủ vít. Với các cánh tủ có chiều cao dưới 600mm, mỗi cánh cần ít nhất 2 bản lề, còn với cánh tủ lớn hơn thì cần từ 3 đến 4 bản lề. Kiểm tra các ngăn kéo, khi kéo ra phải nhẹ nhàng, không bị tự trôi ra ngoài. Các ngăn kéo phải được sơn phủ toàn bộ, đặc biệt là phần bên trong ngăn kéo, để tránh trường hợp đơn vị thi công bỏ qua công đoạn này nhằm tiết kiệm sơn.

Mặt đá tủ bếp: Kiểm tra độ phẳng ở các chỗ nối, có thể sử dụng tay hoặc thước nhôm để xác định. Các cạnh đá phải được mài bóng đều, không để lại vết mài. Vị trí tiếp xúc giữa mặt đá và chậu rửa cần phải bơm silicon, đảm bảo không bị lem nhem.

Trong căn hộ, thường sẽ có một đầu báo cháy để giám sát toàn bộ khu vực. Đặc biệt tại khu bếp, có thể sẽ có thêm một đầu báo khói (tùy vào từng chung cư). Thực tế, hệ thống báo cháy đã được kiểm tra và nghiệm thu bởi đơn vị PCCC và chủ đầu tư, do đó bạn không nên tự thử nghiệm hệ thống này. Tuy nhiên, bạn có thể kiểm tra các yếu tố sau: Xem xét hộp chữa cháy trong tòa nhà để xác nhận rằng tất cả thiết bị cần thiết đã được lắp đặt đúng vị trí theo quy định.

Bạn có thể kiểm tra hoạt động của hệ thống báo cháy bằng cách thử chuông báo cháy để xem có hoạt động hay không. Tiếp theo, thử các đầu phun nước khi có hỏa hoạn. Cuối cùng, mở hộp cứu hỏa tại hành lang gần căn hộ của bạn để kiểm tra các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy... đã đầy đủ chưa?

Khi nhận bàn giao nhà, bạn nên kiểm tra kỹ khu vực thang máy vì đây là khu vực sử dụng chung. Các vấn đề cần lưu ý bao gồm:

Quan sát quá trình đóng mở cửa cabin thang máy, có sự cố bất thường nào không? Khi ấn nút thang, thang có đi đúng tầng và đúng sảnh hay không? Lưu ý quan trọng: Vì thang máy mới hoạt động nên trước khi vào thang, bạn nên kiểm tra kỹ cửa cabin đã mở hoàn toàn và thang đã lên đến đúng tầng chưa. Đây là yếu tố cần thiết để tránh các tai nạn không mong muốn.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi đã hoàn thành các công trình, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Nếu chỉ bàn giao nhà xây thô, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài của công trình.

Vì vậy, những khu vực sử dụng chung và hạ tầng kỹ thuật phải hoàn tất và đảm bảo chất lượng trước khi bàn giao cho cư dân.

Sau khi kiểm tra căn hộ và các khu vực sử dụng chung, trước khi ký nhận bàn giao, một yếu tố cực kỳ quan trọng bạn cần lưu ý chính là hệ thống pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là các giấy tờ bạn cần xem xét:

1. Giấy phép xây dựng.

2. Hợp đồng thi công giữa chủ nhà và các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát (nếu có).

3. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5. Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6. Bản vẽ hoàn công.

7. Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8. Văn bản thỏa thuận, xác nhận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy chữa cháy và an toàn vận hành thang máy (nếu có).

9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành và bàn giao đưa công trình vào sử dụng.

Trong thực tế, không phải lúc nào bạn cũng có thể yêu cầu đầy đủ tất cả các giấy tờ này. Tuy nhiên, các tài liệu quan trọng bạn nên chú ý là: Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao, Thỏa thuận về phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, và Bản vẽ hoàn công. Đây là các hồ sơ quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho bạn khi nhận bàn giao căn hộ.

Biên bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao là xác nhận của các bên rằng công trình đã hoàn thiện và sẵn sàng đưa vào sử dụng. Thỏa thuận về PCCC và đấu nối điện nước đảm bảo rằng các cơ sở hạ tầng thiết yếu đã được hoàn thiện và đáp ứng yêu cầu an toàn. Bản vẽ hoàn công giúp bạn dễ dàng trong việc sửa chữa, cải tạo và tránh những rủi ro như khoan đục nhầm vào các đường ống điện, nước.

Nhiều người khi nhận bàn giao nhà thường cảm thấy bối rối, không biết nên kiểm tra gì trước, kiểm tra gì sau. Tuy nhiên, không quá quan trọng về trình tự, điều quan trọng là bạn phải kiểm tra đầy đủ các hạng mục cần thiết để đảm bảo căn hộ không gặp vấn đề và việc nhận nhà sẽ không bị trì hoãn do thiếu sót. Một trong những phần quan trọng bạn cần kiểm tra là hệ thống đường điện chung trong căn hộ. Dưới đây là những điểm cần lưu ý:

• Các ổ cắm điện đã có điện chưa? Mặc dù có thể yêu cầu thay đổi vị trí ổ cắm, nhưng khi căn hộ đã hoàn thiện, việc sửa chữa lại đường điện sẽ tốn chi phí khá cao và chủ nhà sẽ phải tự lo liệu công việc này.
• Hệ thống đèn có hoạt động ổn không? Bạn chỉ cần bật tất cả các đèn trong nhà để kiểm tra, từ đèn trần đến đèn phòng bếp, đèn ban công và đèn vệ sinh. Đừng quên kiểm tra xem chúng có bị vỡ hay mẻ không nhé.
• Các thiết bị điện, viễn thông, tủ điện, quạt gió, hút mùi... tất cả đều cần kiểm tra để đảm bảo chúng hoạt động tốt. Hãy mang theo một chiếc bút thử điện để kiểm tra nếu cần thiết.
• Nếu hệ thống nước nóng đã được lắp đặt, bạn cũng nên kiểm tra xem hệ thống điện có sử dụng dây mát chống giật hay không.
• Yêu cầu sơ đồ hệ thống điện trong căn hộ. Vì phần lớn các căn hộ chung cư đều sử dụng hệ thống điện chìm, nếu có ý định khoan vào tường, đặc biệt là để treo tranh, bạn cần biết sơ đồ điện để tránh khoan trúng dây điện gây nguy hiểm.

Hệ thống cấp nước trong căn hộ là một yếu tố không kém phần quan trọng, bạn sẽ tiếp xúc và sử dụng nó hằng ngày cho đến khi dời đi. Mặc dù không thể thay đổi hoàn toàn hệ thống nước khi căn hộ đã gần hoàn thiện, bạn vẫn có thể kiểm tra một số điểm cần thiết để yêu cầu Chủ đầu tư chỉnh sửa nếu có sự cố xảy ra trước khi bàn giao căn hộ cho bạn. Vậy bạn cần kiểm tra những gì?

Đầu tiên, hãy mở tất cả các vòi nước, đầu cấp, xả vệ sinh để xem có nước chảy không, đồng thời kiểm tra áp lực nước có đủ mạnh không, hệ thống thoát nước có tốt không, không bị đọng nước.

Đặc biệt, khu vực vệ sinh cần được kiểm tra kỹ càng, xem hệ thống ống nước và thoát nước có bị tắc hay không, sàn có bị đọng nước hay thoát nước chậm không. Kiểm tra áp lực nước của vòi xịt vệ sinh và vòi sen để chắc chắn không có rò rỉ. Bạn cũng nên chú ý xem có hiện tượng thấm nước ở chân tường vệ sinh, logia, ban công hay hộp kỹ thuật không (mặc dù kiểm tra thấm có thể khá khó khăn đối với căn hộ mới, vì không phải lúc nào cũng phát hiện được ngay).

Vậy cách đo diện tích căn hộ như thế nào? Rất đơn giản, bạn chỉ cần căn cứ vào bản vẽ mà Chủ đầu tư đã cung cấp cho bạn. Trước khi nhận nhà, Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bạn bộ bản vẽ căn hộ. Bạn chỉ cần so sánh diện tích ghi trên hợp đồng với diện tích trên bản vẽ. (Với những người cẩn thận, họ sẽ đo từng phòng, từng khu vực; còn nếu bạn muốn nhanh chóng kiểm tra diện tích tổng thể, bạn có thể đo theo hai chiều dài nhất trong trường hợp căn hộ có hình vuông hoặc chữ nhật.)

Sau khi đo, bạn nên xác nhận số liệu với bên bàn giao căn hộ và ghi vào biên bản nhận nhà. Bản vẽ này sẽ hữu ích nếu bạn muốn sửa sang lại căn hộ sau này. Các sai sót có thể được ghi trực tiếp trên bản vẽ, và bạn nên phô tô thêm 2-3 bản để sử dụng khi cần.

Đối với khu vực ban công căn hộ, bạn cần kiểm tra những gì? Bạn có thể dựa vào hợp đồng ký với Chủ đầu tư hoặc người chuyển nhượng, nơi có thông tin chi tiết về vật liệu sử dụng. Hãy chú ý một số yếu tố sau:

• Sơn lan can phải đúng màu và đều, không bị nhạt màu hoặc bong tróc.
• Các cạnh lan can có được mài nhẵn và không bị sắc nhọn không?
• Hãy kiểm tra độ kín của cửa kính, có thể nhỏ nước vào để xem liệu các khe hở giữa khung và tường có bị rò rỉ không.
• Kiểm tra tình trạng thoát nước trên sàn Lô gia, đảm bảo nước thoát đều và nhanh chóng. Cần có phễu thoát nước riêng biệt cho khu vực Lô gia và khu giặt phơi, không được lẫn với phễu thoát nước máy giặt.